如何破解土增普宅免税的制度诱惑?

来源:税屋 作者:孙玮 人气: 发布时间:2019-08-05
摘要:土地增值税很多时候是房地产项目最重的税负,极端状况下土增税税额占项目销售回款比例可达50%以上(如历史原因以近乎零地价拿地后长期开发停滞,项目面市时房价暴涨),且这个比例是以回款为基数,而不是是净利润为基数,足见土地增值税的威力。所以土增税是...
baidu
百度 www.shui5.cn

  土地增值税很多时候是房地产项目最重的税负,极端状况下土增税税额占项目销售回款比例可达50%以上(如历史原因以近乎零地价拿地后长期开发停滞,项目面市时房价暴涨),且这个比例是以回款为基数,而不是是净利润为基数,足见土地增值税的威力。所以土增税是很多纳税人心头的一根刺。

  土增税最常用的优惠政策毫无疑问就是普宅免税政策,《土地增值税暂行条例实施细则》规定纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税。但这个免税规定存在一个天然的制度缺陷,即增值率20%上下的税负可能是天壤地别,个别案例中涉及的税款差异可达数亿元之巨。鉴于现行土增税关键要素仍有诸多不明确之处及地方性差异(如清算单位的界定、成本分摊等等),因此上述普宅增值率的计算存在显著的不确定性,在巨额经济利益面前,企业难免有所心动,税务机关也存在重大执法风险,本文暂且称之为“制度诱惑”或“制度陷阱”。

  如何规避或降低上述“制度诱惑”对于纳税人的动机引导/税局执法风险,核心要义还是要实现增值率分界点20%前后税负的平滑过渡而不是现行模式下税负的跳跃。在此,作者大开脑洞,提出一个解决方法,即对于普通住宅,增值率20%以下(含20%)的适用土增税税率=max(增值率*1.5,0),即增值率10%,适用税率15%,增值率0%/-10%,适用税率0%。如此规定的好处是增值率20%以上及以下的税负将是个平滑而连续的曲线,企业对普宅免税的“筹划冲动”将显著降低。当然这个方案最大的弊病是以前普宅增值率20%以内不用缴纳土增税,现在需要缴纳土增税,纳税人情感上未必可以接受,但考虑到土增税法征求意见稿中普宅增值率20%以内已经不作为确定项,选择权转移到省级政府手中,也算是个现实的有利条件吧。

  插几句题外话,制度也分好坏,如果制度不能导人向善,最起码应做到中性,如果制度具有诱惑个体做出违反制度的属性,那么这个制度应该被反思及修正。

  欢迎沟通与交流:215163071(微信)