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脑洞房地产税收筹划之专票普票大变身

来源:税屋 作者:税语说 人气: 发布时间:2019-08-16
摘要:税收筹划之难,难于上青天,你首先得熟悉税法,但就算倒背如流也未必能发现筹划点,因为税法本身是不会指引你如何筹划,你需要仔细分辨其中的关联及漏洞,甚至还得大开脑洞。什么可以杀人,除了刀枪棍棒,你意想不到的纸片、水在特定情况下都可以杀人,甚至...
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  税收筹划之难,难于上青天,你首先得熟悉税法,但就算倒背如流也未必能发现筹划点,因为税法本身是不会指引你如何筹划,你需要仔细分辨其中的关联及漏洞,甚至还得大开脑洞。什么可以杀人,除了刀枪棍棒,你意想不到的纸片、水在特定情况下都可以杀人,甚至发票种类的转换也可以作为筹划的手段。增值税发票是专票和普票为什么可以成为筹划工具,且看下面的两个了例子:

  例一:极高增值率项目

  专票方案 普票方案
销售收入(含税) 109 109
销项税率 9% 9%
土地+开发成本(含税) 23.98 23.98
进项税率 9% 9%
 
一、增值税及附加    
销项税额 9 9
进项税额 1.98 0
应交增值税 7.02 9
附加税费率 12% 12%
应交附加税费 0.8424 1.08
 
二、土增税    
土增税收入 100 100
扣除项合计 29.4424 32.254
增值额 70.5576 67.746
增值率 240% 210%
适用税率 60% 60%
速算扣除率 35% 35%
应交土增税 32.02972 29.3587
 
三、所得税    
收入 100 100
成本 22 23.98
税金(土增税+附加税费) 32.87212 30.4387
应纳税所得 45.12788 45.5813
所得税税率 25% 25%
所得税 11.28197 11.395325
 
四、利润    
项目净利润 33.84591 34.185975
项目净利率 33.85% 34.19%


  注:不考虑印花税等其他税费;土地为转让所得;不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。

  作者点评:对于增值率极高的项目(通常是地价极低甚至零地价,而售价极高),最高一档土增税税率60%,速算扣除率35%,还有30%加计扣除(对房地产企业而言),增加1单位的成本,可以节省土增税=1*(1+30%)*(60%+35%)=1.235(不考附加税费等其他影响),就算考虑所得税后净收益=1.235-(1.235-1)*25%=1.1763,节省的税款也大于成本本身,即会增加净利润,且此类成本无需额外支出现金。

  适用条件:土增税增值率大致在210%左右及以上的项目(根据项目具体条件不同而有所区别)。

  例二:免税零界点项目

  专票方案 普票方案
销售收入(含税) 109 109
销项税率 9% 9%
土地+开发成本(含税) 64.31 64.31
进项税率 9% 9%
 
一、增值税及附加    
销项税额 9 9
进项税额 5.31 0
应交增值税 3.69 9
附加税费率 12% 12%
应交附加税费 0.4428 1.08
 
二、土增税    
土增税收入 100 100
扣除项合计 77.1428 84.683
增值额 22.8572 15.317
增值率 30% 18%
适用税率 30% 0%
速算扣除率 0% 0%
应交土增税 6.85716 0
 
三、所得税    
收入 100 100
成本 59 64.31
税金(土增税+附加税费) 7.29996 1.08
应纳税所得 33.70004 34.61
所得税税率 25% 25%
所得税 8.42501 8.6525
 
四、利润    
项目净利润 25.27503 25.9575
项目净利率 25.28% 25.96%


  注:不考虑印花税等其他税费;土地为转让所得;不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。

  作者点评:对于处于免税临界点(增值率20%)之上的项目,专票转普票后进项转成本,能增加扣除额,从而符合免税条件,实现从应税到免税的飞跃。

  适用条件:部分免税临界点之上且处于附近区间的项目,需结合测算分析。

  税收筹划,思路要开阔,路子要野!

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