房地产营改增5月1日正式落地，影响几何?

前言

2016年两会政府工作报告提出“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”房地产营改增的推进将进一步改善行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。我们试对营改增后房地产企业税负变化作简单测算，以更好地评估这一政策的实际影响。 

1、营改增稳步推进，将影响多个行业

营改增是将目前我国征收营业税的部分行业，改为征收增值税，由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。而在增值税制度下，企业发生的采购一般可以抵扣进项税额，有效地解决了重复征税问题，减轻企业税收负担。 

目前尚未纳入营改增的行业有建安房地产、金融保险、生活服务业。2015年提出要扩大营改增试点，力争全面完成营改增。2016年两会工作报告正式提出“从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业“。

 表：部分行业营改增后税率变化（一般纳税人）

2、企业成本结构决定营改增税负比例，税率是关键

营业税改为增值税将直接影响企业现行税负水平。为更有效的进行直观分析，我们以某应税房地产企业D举例并以其为视角，测算在不同条件下该企业的税负变化，本文所有测算均是建立在如下假设条件下：

1）某房地产企业当期营业额100万；其中土地成本占营业额的35%，建安成本占营业额的25%，财务成本占营业额的3%，其他成本占比为10%；

2）在土地出让情况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税；建筑业、金融业营改增后两行业增值税率为11%和6%；其他成本增值税率为6%；

3）营业税为营业额的5%，附加费（包括城建税、教育附加费等）为流转税的12%；

4）在没有特殊强调时，我们均假设税负传导顺畅，上游建筑企业能够将进项税转嫁给开发企业，并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者；

5)测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法，应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，公式为增值税=销项税（营业收入*销项增值税率）-进项税抵扣；进项税抵扣额=成本*税率。