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成为一个房地产行业财务，不容易呀，从收入如何确认到成本如何核算，再到土增税清算，哪个环节都要“了解”，且都“不简单”。 前期我们分析过“收入问题”，今天我们就来讲讲“成本问题”。 首先，房地产开发成本核算是啥？ 简单说：按成本项目归集和分配开发商品房支出的全部费用，计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 具体如何核算？ 第一步：确定成本核算对象（事后报送制） 据6原则定对象（可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分）。 完工后出具专项报告（确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，开发项目基本情况、开发计划等）。 改备案为事后报送制，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随《年度纳税申报表》一并报送专项报告。 建立健全成本对象管理制度，合理区分完工、在建、未建成本对象，收集、整理、保存材料备查。 第二步：关于成本、费用税前扣除有哪些规定？ 具体成本、费用扣除规定列式如下：
第三步：如何归集开发成本、费用？ 开发成本含开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。 具体核算列式如下：
关于成本，都有哪些特殊税务规定？ 土地涉及拆迁补偿费，可扣除（财税〔2016〕140号）。 项目公司受让开发企业土地，符合条件可扣除土地价款（同时满足三方签变更协议或补充合同，若土地用于、规划不变则总价不变，及项目公司股权全为为房企持有）（财税〔2016〕140号）。 成本费用取得票据注意点 土地出让金：土地管理部门开具的财政票据。 拆迁补偿费：政府的拆迁文件、补偿协议，被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，身份证复印件，银行转账凭证。 预提费用：出包工程未最终结算发票不足，证明资料充分时，可预提（不超合同总价10%） ；公共配套设施尚未建造或未完工的，可按预算造价合理预提（承诺建造不可撤销或必建）；应上交政府未交的报批报建费、物业完善费（物业管理/公建维修/其他专项基金）可预提。 |
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