房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之一

原问题：“1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。”
学习情况：
一、营业税纳税时间
1、基本原则：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
2、预收款：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营业税暂行条例实施细则第二十八条）
3、预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。（国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》国税函发[1995]156号）
4、单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。（营业税暂行条例实施细则第四条）
5、会员费、保证金等：
“对俱乐部、交易所或类似的会员制经济、文化、体育组织(以下简称会员组织)，在会员入会时收取的会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用，应按营业税有关规定确定适用税目征收营业税。其营业税纳税义务发生时间为会员组织收讫会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用款项或者取得索取这些费用款项凭据的当天。
会员组织的上述费用，如果在会员退会时予以退还，并且帐务上直接冲减退还当期的营业收入，在计征营业税时可以从当期的营业额中减除。（关于营业税若干问题的通知国税发 [1995]076号第三条）”
  
二、所得税纳税时间
  1、未完工预缴所得税：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》国税函〔2008〕299号文件，

一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
前者按照当期应纳税所得额=预售收入*毛利率-期间费用-营业税金及附加

后者按照当期应纳税所得额=预售收入*预计利润率

疑问1：可不可以认为未完工的所得税纳税时间同营业税一致？
疑问2：对于所得税中视同销售的情况，是否需要预缴所得税？
  2、已完工条件：符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
    ⑴.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
    ⑵.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；?
    ⑶.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
3、确认完工后，计算当期应当税所得额：
开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

三、自建行为缴纳营业税
1、自建行为：单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。（营业税暂行条例实施细则第四条）
2、纳税时间：纳税人有本细则第四条所称自建行为的，共自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭证的当天。（营业税暂行条例实施细则第二十八条）
3、营业额确定：本细则第四条所称自建行为的营业额，比照本细则第十五条的规定确定。（营业税暂行条例实施细则第十九条）
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
　　（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（三）按下列公式核定计税价格：
　　计税价格＝营业成本或工程成本×（１＋成本利润率）÷（１－营业税税率）
　　上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。（营业税暂行条例实施细则第十五条）

四、冲减成本
1、常态：通常的以售房收入直接冲减成本，最简单也是最笨的方法；
2、以房抵债；
3、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本；
4、以房换地或以地换房；
5、将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。
这个就不细说了吧，说得太细了恐怕不好。