房地产行业税收政策及土地增值税清算整体思路分析

　　众所周知的范冰冰事件，范冰冰冰因崔永元微博暴露阴阳合同之事，税务局最终以一下缴纳8.84亿的税款和罚款暂时结束，最后根据北京日报公示，2018年底，影视行业税收自查自纠的申报税款达到117.47亿，目前自查自纠阶段结束，规范工作转入督促纠正阶段！

　　大佬论，马云预测，8年后房价如葱；18年万达事件可以说是人尽皆知吧，低价出售地产物业；香港李嘉诚从15年开始抛售物业，转投国外市场；中国房地产预测大王，原华远集团董事长任志强任大炮，尿壶论，说房地产是尿壶，是政府税收达不到指标拿出来应急用的。至于谁说的对，就要看你有没有睿智的头脑，做出明确的判断了。

　　政府态度，主要从17年以来房地产的话题可以说又推向另一个高峰，那至于是什么态度呢，限购政策，银行限贷，租售同权等等，这无形之中给地产行业带来了诸多问题。

　　1.以安徽省地产行业为例，主要涉及的税种的税率进行列举，具体如下图：

　　图1安徽省税收征管、税率及相关新政策

　　可能有一小部分人认为，我只要根据相关政策来进行缴税就可以。真的就真么简单嘛，对于地产行业的开发时间长、每一环节涉及税种较多能保证企业不会多缴税或者少缴税的风险吗？例如土地价款只是土地出让金和补偿款、收入确认时间、成本归集、预缴税款的增值税和土地增值税的缴纳、预售和交房时发票开具等等问题都是需要谨慎注意的！

　　2.土地增值税清算整体思路十二条

　　以安徽省为例进行介绍土增清算的整体步骤，前提：1.土地增值税的清算对象（参照国税发[2006]187号、国税发[2009]91号、皖地税函[2012]583号、皖地税[2017]6号文件等）；2.土地增值税清算条件（参照国税发[2009]91号文件等）。

　　一、取得资料

　　1.五证一书类资料;2.成本辅助类资料;（建安合同、发票计工程决算等）3.基础类资料(销控表、测绘报告、税金系统申报表等）；

　　二、清算对象；

　　三、看是否符合清算条件；

　　四、面积的审核（土地面积、分期占地面积、建筑面积、可售面积）；

　　五、收入的审核（国税收入）；

　　六、成本的审核(开发成本的六大分类;土地及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套费、建安工程费、开发间接费）；

　　七、加计扣除：30%（其中财政部规定的加计20%，国税函[2010]220号规定的房地产开发费用10%，利息不能提供金融机构证明的，或未发生利息），与所得税汇算清缴的加计扣除不同的地方；

　　八、税金及附加

　　主要包括：城建税、教育费附加、地方教育费附加（合肥市规定不得扣除）；

　　九、计算扣除合计

　　结转的土地成本，结转的开发成本，加计扣除、营业税金及附加之和；

　　十、计算增值额，收入减去扣除合计；

　　十一、计算增值率

　　增值额除以扣除合计（确认是合并计算还是分开计算，当普通住宅增值率小于20%时纳税人有权选择享受免税或放弃免税；

　　十二、计算应缴土地增值税

　　按增值率所对应的土地增值税税率和速算扣除数，计算应缴土地增值税。

　　根据地产企业的情况，我们智慧源大致分为8大筹划阶段和39个开发节点，利用不同的价值链条，不同的开发节点，系统立体的进行税务规划，这样的税筹效果才会更理想，而且节税的方案也才是最安全，最合法的。否则，简单粗暴的去增加成本，必然会带来虚增虚开增值税发票，这样的后果，为企业埋下了巨大的税务隐患和风险。房地产税务筹划应当于项目的每一个开发节点寻求可能性，进行全程的综合设计与规划统筹。