房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之十七

来源:税屋 作者:税屋 人气: 时间:2008-12-07
摘要:房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之十七 原问题: 采取包销方式,未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现,一些开发企业与包销商签定包销合同,约定一定的包销金额,包销商负责销售,开发商负责开票...
房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之十七


原问题:“采取包销方式,未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现,一些开发企业与包销商签定包销合同,约定一定的包销金额,包销商负责销售,开发商负责开票。有的包销商在销售过程中,采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据,隐瞒销售收入。这一行为,不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款,也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。 ”

学习体会:
一、委托销售的业务
随着社会化分工的越来越专业,营销策划公司的地位也越来越高,开发公司与营销策划公司的合作也越来越多,当然了,涉税环节也就越来越多了。

1、委托销售的方式
⑴ 自销
这种委托销售的本质是自销。由于开发公司的范围越来越大,现在很多开发公司有自己的施工队伍、设计公司、监理公司、销售销售公司、物业公司,甚至还有自己的混凝土公司、土石方公司等。
开发公司成立自己的销售销售公司,主要从多元化经营、赚取每一个环节的利润、安置员工,以及利润转移、纳税筹划等方面考虑。

⑵ 按比例收取代理费
通常收取销售收入的一定百分比作为代理费,比例可能从0.8%至3%不等。这种方式对于销售公司风险很低,而对于开发公司有一定的风险。

⑶ 超基价分成
通常由开发公司和销售公司确定一定的销售基价,销售公司在此基础上提升一定的价格对外销售,超过基价部分采用定比例(比如双方四六分成)或不定比例(比如超额累进的比例)进行分成。这种方式对于销售公司有一定的风险,同时对于开发公司基价的确认有很高的要求。

⑷ 视同买断
通常由开发公司和销售公司确定销售价格,再由销售公司根据情况对外销售,超出部分完全由销售公司拿走,不足部分也要由销售公司补足。对于销售公司的风险很大。

⑸ 包销
其实包销也是委托销售中的一种,不过是最复杂的一种,也是矛盾和纠纷出现最多的一种。同时,包销与前面所说的几种方式都有重合的地方,所以单独拿出来作说明。
包销方式,应当是最早盛行于我国香港和台湾地区的一种商品房销售方式,随后进入我国内地。(好像这种类金融衍生产品的东西,比如包销、楼花、按揭,人家都要比我们早行一步)
在具体实务和司法解释中,对于包销没有明确的规定,通常认为是开发单位与包销人签订商品房包销合同,约定在包销期内,开发单位将已竣工或者尚未建成但符合预售条件的房屋,确定包销基价交由包销人以开发单位的名义与买受人签订商品房买卖合同;包销期限届满,包销人以约定的包销价格买入未出售的剩余商品房的行为。

2、委托销售的作用
  ⑴ 可以获取增值收益
销售公司的增值收益来自两个方面:
a.对项目的服务,通过对项目的把握、定位、包装、宣传获取收益;
b.利用自己的市场营销力,通过对项目营销、操控等获取收益。
需要说明的是:全程策划与营销策划的增值收益不同。

  ⑵ 合理利用社会资源
开发商的优势在于深厚的社会关系、雄厚的资本、丰富的开发管理经验和人力资源,但对于项目的整体设计、市场定位、物业管理以及施工、监理等,需要充分利用各专业公司的资源。
对于销售公司来说,其市场调研、概念定位、平面规划、户势比的确定、消费者心理与行为、楼盘销售、广告包装等许多专业知识,都是开发单位最需要的。

  ⑶ 广泛的客户网络
销售公司在长期的楼盘销售过程中建立了广泛的客户网络和客户档案,拥有训练有素的营销人员,因此可以有效增加销售的效率。

  ⑷ 理性销控,市场风险低
销售公司有足够的专业人才和丰富的市场经验,能够站在市场的高度、从整体与全局上来把握销售,实行“理性销控”,较好地根据市场走向,进行策略与手段调整,能有效利用“时间差”提高收益,因而有可能将销售的市场风险降到最低。
(这一点也是普通购房者最为诟病的哈)。

  ⑸ 专业性强、运行效率高
  销售公司对市场供求关系、竞争对手和置业者消费心理变化的了解具有专业性,与自销相比,能很快找到市场需求切入点,摸索时间短,上手快,失误概率低,同时又都进行过系统专业的销售服务、营销技巧、销售心理的训练,因此,销售公司销售运作是模式化体系,更系统、更专业,对市场需求的变化不仅敏感,而且应对迅速,成功的把握会更大。

3、委托销售的现状
⑴ 发展过程
从1998年完全取消福利分房开始,有人曾经预测未来的十年时房地产业的黄金十年。今年是2008年,正好是房市彻底低迷的开始。这是一点题外话。
在前几年还是买方市场的时候,代理的佣金相对较高,按比例分成的可以达到3%甚至更高。2002年下半年以来,由于楼市日益火爆,表面上销售公司所起的作用越来越小,开发商对代理商也越来越挑剔。为争夺代理业务,销售公司之间展开空前激烈的竞争。一些资金实力强的代理商抓紧时机推出“包销”形式,承诺向开发商让更多的利以争取代理成功,同时承诺支付一笔数量可观的“风险保证金”。这种行为也将销售公司的综合实力之争演化为资金实力之争。不得不说,当今社会是资本的社会。
不过,由于目前房地产市场的低迷,对于代理销售还会显示出什么新的招数,让我们拭目以待吧。

⑵ 混乱局面
由于目前代理市场的混乱,各种代理销售合同签订的也是五花八门,个个都宣称自己是买断,是包销,但是合同的内容往往同包销离题万里,附加条件也是千差万别,所以对于我们财务人员是最痛苦的。所以只能认真的学业务吧。

⑶ 特殊的买断
同以上这些代理销售来说,还有一种买断形式,就是炒房客。这可不是一般的散兵游勇的炒房客,而是有组织有纪律的炒房客,可以称之为炒房团。对于一些有升值空间的项目来说,这些炒房团在项目刚开工的时候就主动找了上来,提出一个相对低廉的买断价位,但可以全额或大部分金额付款。对于开发单位来说,可以在第一时间回笼资金,开发下一步项目;对于炒房团来说,利用团购的优势尽可能的加大了差价,赚取最大的利润。

二、委托销售的法律问题
1、包销的法律特性
⑴ 代理性
包销人只能以开发商的名义进行销售,并予以办理相关手续如签订合同盖章、办理所有权过户等的配合,即包销人不能以自己的名义对外销售商品房。
《商品房销售管理办法》第26条规定:“受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。”。

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