Reits破冰下的税务待遇考量及建议

来源:税屋 作者:朱睿 人气: 发布时间:2020-05-02
摘要:目 录 一、我国现行的类Reits交易架构、模式 1、资产支持专项计划直接持有模式 2、信托模式 3、公募资产支持计划+私募基金模式 4、公募基金+单一基础设施资产支持证券(公募基金+ABS模式) 二、《指引》中重点提及的公募基金+ABS模式下相关交易环节的税务解...
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  目录

  一、我国现行的类Reits交易架构、模式

  1、资产支持专项计划直接持有模式

  2、信托模式

  3、公募资产支持计划+私募基金模式

  4、公募基金+单一基础设施资产支持证券(公募基金+ABS模式)

  二、《指引》中重点提及的“公募基金+ABS”模式下相关交易环节的税务解构

  1、资产注入环节

  2、设立私募基金,原始权益人向私募基金转让项目公司股权

  3、原始权益人向资产专项计划(ABS)转让私募基金份额

  4、ABS持有人将ABS份额向公募基金转让

  5、资产运营环节

  6、项目公司收益分配环节

  7、投资者退出环节

  三、政策建议

  2020年4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称“《通知》”),明确了基础设施领域不动产投资信托基金(简称“基础设施REITs”)试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。同时,证监会还就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)(下称《指引》)向社会公开征求意见。《通知》明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点工作安排和试点条件,《指引》则进一步细化了“公募基金+ABS”模式下的单一基础设施资产证券化实施细则。在《通知》与《指引》的内容下,向超过二百人的不特定公众发行REITs产品成为可能,这也是公募REITs区别于过往类REITs产品最核心的特点之一,其具体内容如下:

基本原则 1、符合国家政策,聚焦优质资产;
2、遵循市场原则,坚持权益导向;
3、创新规范并举,提升运营能力;
4、规则先行,稳妥开展试点;
5、强化机构主体责任,推动归位尽责;
6、完善相关政策,有效防控风险。
试点工作安排 重点区域:京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等;
重点行业:基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程等项目。
试点条件 1、项目权属清晰,已按规定履行项目投资管理,以及规划、环评和用地等相关手续,已通过竣工验收;
2、具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力;
3、发起人(原始权益人)及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全,具有持续经营能力,最近3年无重大违法违规行为;
4、基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
 

  这一里程碑式的文件无疑将对深化我国不动产,尤其是公共基础设施投融资制度改革、促进社会存量资产证券化、拓宽社会资本投资渠道等方面具有重大引领意义。

  一、我国现行的类Reits交易架构、模式

  REITs(Real Estate Investment Trusts,不动产投资信托基金)是指在证券交易所公开上市,通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品,其核心在于通过向社会公众发行资产支持证券/计划实现存量资产证券化。早在2009年,中国人民银行曾对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求过意见,银监会也曾起草过《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》,但至今没有推出和实施。尽管实务中存在少量案例,但由于上位法和具体操作指引尚不完善,尚不具备普遍适用的可操作性。

  综合各类现有的类Reits案例,主要应用模式包括以下几类:

  1、资产支持专项计划直接持有模式

  即由原始权益人直接将项目公司股权转让给专项计划,项目公司管理资产收取租金,专项计划持有项目公司后,以股东身份从项目公司获得资产的收益。图示如下:

  图1:

  操作步骤:

顺序 内容
1 原始权益人将拟转让的项目公司100%股权转让给资产支持专项计划(实务中通常以计划管理人作为登记人),以实现持有基础物业的目的。专项计划向原始权益人支付相应转让对价。
2 计划管理人根据《计划说明书》及《托管协议》的约定,向托管银行发出分配指令。
3 发起人根据《租赁合同》的约定,负责处理租金回收有关的事务。
4 监管银行根据《监管协议》的约定,监督基础资产产生的现金流的转付工作及根据指令划款到专项计划托管账户。
5 专项计划托管银行根据《托管协议》以专项计划资产进行托管,根据计划管理人的指令,将相应的资金划拨至登记机构的指定账户用于支付资产支持证券的本金和预期收益。


  代表案例:招商天虹商场ABS项目

  2、信托模式

  发起人将其持有的私募基金金额作为基础资产,以信托方式交付信托,由信托管理人在全国银行间债券市场发行资产支持证券,以信托财产所产生的现金流支付资产支持证券的本金和收益。图示如下:

  操作步骤:

顺序 内容
1 原物业持有人设立项目公司,再用项目公司持有标的物业。
2 发起人作为股东,投资设立SPV,SPV和原物业持有人签订股权转让协议,向原物业持有人收购其持有的项目公司的100%的股权。
3 由基金管理人设立私募基金,发起人认购私募基金份额,收购其持有的SPV 100%的股权。
4 发起人将相关私募基金份额委托给受托人,由受托人设立信托。受托人将发行以信托财产为支持的证券,并将募集资金净额支付给发起人。
6 专项计划托管银行根据《托管协议》以专项计划资产进行托管,根据计划管理人的指令,将相应的资金划拨至登记机构的指定账户用于支付资产支持证券的本金和预期收益。


  代表案例:兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金

  3、公募资产支持计划+私募基金模式

  原始权益人先将标的资产转移至项目公司,随后再设立私募基金并将标的资产转移至私募基金,私募基金对SPV公司的投资结构为“债+股”的结构。资产支持专项计划出资收购私募基金的全部份额,并向社会投资者募集运营资金,标的资产的运营收益也通过股息或利息的形式返还给投资者。如图所示:

  上图亦可简化为:

顺序 内容
1 原物业持有人设立项目公司,再用项目公司持有标的物业。
2 发起人作为股东,投资设立SPV,SPV和原物业持有人签订股权转让协议,向原物业持有人收购其持有的项目公司的100%的股权。
3 由基金管理人设立私募基金,发起人认购私募基金份额,收购其持有的SPV 100%的股权。
4 资产支持专项计划管理人设立专项计划,发起人将相关私募基金份额转让给该专项计划并收取对价。
5 专项计划托管银行根据《托管协议》以专项计划资产进行托管,根据计划管理人的指令,将相应的资金划拨至登记机构的指定账户用于支付资产支持证券的本金和预期收益。


  代表案例:中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划

  4、公募基金+单一基础设施资产支持证券(公募基金+ABS模式)

  即由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金,公开发售基金份额募集资金,并通过购买基础设施资产支持证券(ABS)的方式完成对标的基础设施资产的收购,其基本结构图如下所示:

  在我国的市场环境下,ABS包括:

  银保监会监管(备案)的信贷资产证券化,

  银行间交易商协会交易的资产支持票据(ABN)

  证监会监管的(证券投资基金业协会备案)的专项资产管理计划,

  在金融交易所发行的应收账款债权融资计划。

  专项资产管理计划目前是与房地产行业关联最多的产品。但由于《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定,基金管理人运用基金财产进行证券投资,不得有下列情形:(一)一只基金持有一家公司发行的证券,其市值超过基金资产净值的百分之十;(二)同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券,超过该证券的百分之十,即“双十”的限制。《指引》则明确,采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构,需同时符合下列特征:一、80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券;二、通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权;三、基金管理人积极运营管理基础设施项目以获取稳定现金流;四、采取封闭式运作,收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。投资基础设施基金投资基础设施资产支持证券的比例不受《公开募集证券投资基金运作管理办法》第三十二条第(一)项、第(二)项限制

  (即“双十限制”),为公开募集证券投资基金与ABS的结合扫清了制度障碍。客观说也有利于相关产品的流通与退出。

  二、《指引》中重点提及的“公募基金+ABS”模式下相关交易环节的税务解构

  通过前文分析,Retis发行是一项通过向社会公众发行资产支持证券/计划实现存量资产证券化活动。而这一活动中伴随着各类涉税交易环节,如资产注入、项目公司股权转让、各类金融产品转让、资产运营、收益分配等,本文将就《指引》中重点提及的“公募基金+ABS”模式下的各涉税环节的纳税义务进行分析。

  我们判断,“公募基金+ABS”是基于目前实务中普遍采用的“公募资产支持计划+私募基金”(上文模式3)为基础,在ABS上层加入公募基金作为顶层收购主体的一种证券化结构,故实质可能演化成为“公募基金+公募资产支持计划(ABS)+私募基金”模式。如图所示:

  1、资产注入环节

  交易概述:标的资产的原始权益人成立项目公司,同时将标的资产通过转让、非货币性资产出资、资产划转等方式转移至项目公司。

  以转让为例,其具体交易方式涉及的税负如下:

涉税税种 计算方式 税率
增值税 一般计税:全额
简易计税:差额
一般计税: 9%
简易计税: 5%
土地增值税 增值额×税率-扣除额×扣除率 30%-60%
企业所得税 按转让所得计入应纳税所得额,全年汇算时计算企业所得税 25%
契税 全额(项目公司缴纳) 3%-5%
印花税 交易双方缴纳 0.5‰


  2、设立私募基金,原始权益人向私募基金转让项目公司股权

  交易概述:原始权益人委托基金管理人设立私募基金,并认购私募基金份额,由私募基金向原始权益人收购项目公司100%股权。

  涉税分析:

涉税税种 计算方式 税率
土地增值税 各地税务机关口径不同,部分税务机关参照国税函[2000]687号文精神对通过股权转让形式,实质进行不动产转让的交易征收土地增值税。但重庆、青岛等部分税务机关明文规定不征。  30%-60%
企业所得税 按转让所得计入应纳税所得额,全年汇算时计算企业所得税。 25%
印花税 交易双方缴纳 0.5‰


  3、原始权益人向资产专项计划(ABS)转让私募基金份额

  交易概述:资产专项计划管理者向投资人发行资产专项管理计划,用于认购原始权益人持有的私募基金份额。

  涉税分析:

涉税税种 计算方式 税率
增值税 应按转让金融商品缴纳增值税,管理人申报且管理人可选择简易计税模式。 3%、6%
企业所得税 原始权益人按转让所得计入应纳税所得额,全年汇算时计算企业所得税 25%
如对标的金融商品的转让价格与收购价格一致,则增值额为0,不增加增值税和企业所得税税负;


  4、ABS持有人将ABS份额向公募基金转让

  交易概述:公募基金管理人公开募集资金,收购ABS持有人持有的资产专项计划份额。

  涉税分析:

涉税税种 计算方式 税率
增值税 应按转让金融商品缴纳增值税,管理人申报且可选择简易计税模式。 3%、6%
企业所得税 ABS持有人按转让所得计入应纳税所得额,全年汇算时计算企业所得税。 25%
如对标的金融商品的转让价格与收购价格一致,则增值额为0,不增加增值税和企业所得税税负;
如ABS持有人为个人,因并无免税依据,理论上应按“财产转让所得”缴纳个人所得税,但实务中较少有个人缴纳。


  5、资产运营环节

  概述:项目公司将目标资产用于租赁等用途。

  涉税分析:

涉税税种 计算方式 税率
增值税 按不动产租赁等具体经营收入类型确定  9%、5%等
房产税 从租计征(如从事公租房租赁或向个人按市场价租赁房产则享受相应减免) 12%
企业所得税 将租金收入、相关成本费用计入应纳税所得额,全年汇算时计算企业所得税 25%
印花税 交易双方缴纳 1‰(租赁合同)


  6、项目公司收益分配环节

  交易概述:项目公司向投资者支付股息红利。

  涉税分析:

  增值税层面

涉税具体环节 政策理解或计税方式
分配所得 投资者认购的公募基金、资产支持专项计划份额不同于一般意义上的债权投资,投资合同一般约定“不保本”,故投资者取得的收益不属于《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定的保本收益,不应缴纳增值税。但如投资合同存在“保本”约定,则应参照140号文规定,按贷款服务缴纳增值税。
转让下层资产份额、权益所得 根据140号文规定,由管理人缴纳资管计划运营环节增值税(“转让金融商品”),管理人亦可适用简易计税政策。但转让标的如为项目公司股权,则不需缴纳增值税。


  所得税层面

涉税具体环节 政策理解或计税方式
项目公司向私募基金分配收益 笔者理解,契约型私募基金并非法定所得税申报主体,不应缴纳企业所得税,应作为税收透明体穿透处理。
私募基金向ABS分配收益 笔者理解,契约型私募基金所有人为ABS计划,亦非企业所得税申报主体,不应缴纳企业所得税,应作为税收透明体穿透处理。
ABS向公募基金分配收益 笔者理解同上,公募基金本身为资金集合,亦非企业所得税申报主体,不应缴纳企业所得税,应作为税收透明体穿透处理。
公募基金向投资者分配收益 企业投资者:投资者从证券投资基金分配中取得的收入,暂不征收企业所得税。-财税[2008]1号
个人投资者:对个人投资者从基金分配中获得的股票的股息、红利收入以及企业债券的利息收入,在基金向个人投资者分配股息、红利、利息时,免征个人所得税;对个人投资者从基金分配中获得的国债利息、储蓄款利息以及买卖股票价差收入,在国债利息收入、个人储蓄存款利息收入以及个人买卖股票差价收入未恢复征收所得税以前,暂不征收所得税;对个人投资者从基金分配中获得的企业债券差价收入,应按税法规定对个人投资者征收个人所得税,税款由基金在分配时依法代扣代缴。-财税[2002]128号


  对个人投资者从基金分配中获得的股票的股息、红利收入以及企业债券的利息收入,在基金向个人投资者分配股息、红利、利息时,应当免征个人所得税;但如果公募基金通过转让下层资产份额、权益实现的收益向个人投资者分配时,由于不属于128号文所列示的“的国债利息、储蓄款利息以及买卖股票价差收入”,是否可适用免税规定将存在争议(因为128号文对企业债差价收入的分配税收待遇持差别态度)。笔者建议,由于上述文件出台时间为2002年,时效具有滞后性,应对公募REITs体系下的及基金转让下层资产份额、权益实现的收益向个人投资者分配延续或补充免税规定,以鼓励投资者参与公募REITs投资。

  7、投资者退出环节

  交易概述:公募基金投资者通过转让公募基金份额方式或到期赎回方式退出。

  涉税分析:

  增值税层面

涉税具体环节 政策理解或计税方式
转让 投资者如通过转让公募基金份额实现退出,对于企业投资者,应按“转让金融商品”缴纳增值税;对于个人投资者,适用个人转让金融商品免税政策
持有至到期 140号文规定,纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期,不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第4点所称的金融商品转让。故企业投资者持有公募基金至到期的,到期赎回基金份额无需缴纳增值税。


  对于140号文第二条的理解,笔者认为,如果投资者在中途赎回,而不是转让给第三方,只要这种赎回行为导致了该金融商品发行份额减少,那这种赎回行为也属于持有至到期投资,不属于金融商品转让,不缴纳增值税。

  所得税层面

  在所得税层面,笔者认为按现行政策,对于企业投资者,无论是转让还是到期赎回,只要存在基金份额增值,均需计入应税所得缴纳所得税。而对于个人投资者,其买卖基金单位获得的差价收入,在对个人买卖股票的差价收入款恢复征收个人所得税以前,暂免征收。

  三、政策建议

  近年来,基础设施建设有资金需求大、投资门槛高、回收周期长、投资主体普遍负债率高的特点,公募REITs作为连接实体经济与资本市场的创新金融工具,可为普通居民提供投资基础设施、直接分享投资收益的新方式,有助于吸引社会资本参与基础设施投资,推动在基础设施领域构建更加完善的要素市场化配置机制,也为基础设施投资企业进一步打通了投融资对接的新通道。但是,由于在现行税制下资产置入环节的高额税负,以及REITs流通、分配环节税收政策并不明朗,如不及时明确,无疑将给相关资本市场创新工具的落地带来阻碍和不确定性,故笔者建议:

  1、对于参与公募REITs的企业投资者,比照直接投资享受股息红利免税待遇

  由于我国居民企业间股息红利免税政策要求必须为“直接投资”模式下,通过中间层嵌套的间接投资不享受股息红利免税待遇,而可以预见的是,股息红利分配将是REITs投资者收益的重要来源,且项目公司在运营环节已经缴纳企业所得税,如在分配环节再征税一道企业所得税,有重复之嫌。

  2、完善证券投资基金中关于免税分配收益来源之规定,延续个人所得税优惠政策,鼓励个人投资者参与投资

  根据财税[2002]128号文,对个人投资者从基金分配中获得的股票的股息、红利收入以及企业债券的利息收入,在基金向个人投资者分配股息、红利、利息时,应当免征个人所得税;但如果公募基金通过转让下层资产份额、权益实现的收益向个人投资者分配时,由于不属于128号文所列示的“的国债利息、储蓄款利息以及买卖股票价差收入”,是否可适用免税规定将存在争议(因为128号文对企业债差价收入的分配税收待遇持差别态度)。笔者建议,由于上述文件出台时间为2002年,时效具有滞后性,应对公募REITs体系下的及基金转让下层资产份额、权益实现的收益向个人投资者分配延续或补充免税规定,以鼓励投资者参与公募REITs投资。

  3、对于公募REITs证券化项下的资产置入,采用类特殊性重组办法,在存续期予以按账面值进行划转,并适用企业重组的土地增值税优惠政策

  如上分析,标的资产证券化过程中,税负最高的环节在于资产置入,由于标的资产大多为不动产,其涉及税种繁多、税负严重,且企业重组的土地增值税优惠不适用于房地产开发企业,大多企业将基于前端资产置入环节高额的土地增值税税负放弃了REITs项目的尝试。因此,为了鼓励金融创新,建议有关部门出台政策,给予REITs项目下资产置入环节的企业所得税与土地增值税递延政策,降低企业前置税负。

  作者简介:朱睿,具有税务师、律师、注册会计师职业资格,现任多家国内大型企业集团税务顾问,专注于税务、法律、会计结合领域,如资产重组、投资并购、PPP等综合性税收合规业务研究。