如何投资房地产

一、投资性房地产的范围（★★）

【例题 多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。

A．融资租入的建筑物再通过经营租赁的方式转租的 B．董事会作出书面协议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，但尚未签订租赁协议的空置房地产 C．按照国家有关规定认定的闲置土地 D．以经营租赁方式租

物 E．企业持有并准备增值后转让的土地使用权

【答案】ABE

【解析】选项 C，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。选项 D，以经营租赁方 式租入后再转租的建筑物，不属于出租方资产。

二、投资性房地产的初始计量（★）

1.外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于 资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物， 如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生 变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地 产。

2.自行建造 采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费 用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。

三、投资性房地产的后续计量（★★）

（一）资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的（改扩建支出），应当计入投资性房地产成本。在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产—在建），再开发期间不计提折旧 或摊销。

1．成本模式

（1）转入改扩建时 借：投资性房地产——在建

投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产

（2）发生改扩建支出时 借：投资性房地产——在建

贷：银行存款等

（3）完工时 借：投资性房地产

贷：投资性房地产——在建

2．公允价值模式下

（1）转入改扩建时

借：投资性房地产——在建

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

（2）发生改扩建支出时

借：投资性房地产——在建

贷：银行存款等

（3）完工时

借：投资性房地产——成本

贷：投资性房地产——在建

改扩建后的投资性房地产的入账价值＝改扩建前的投资性房地产的账面价值＋资本化改扩建支出

【比较】投资性房地产的资本化后续支出通过“投资性房地产—在建”核算，不同于固定资产资本化 后续支出的核算，固定资产的资本化后续支出计入“在建工程”。

（二）费用化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。

借：其他业务成本

贷：银行存款等科目

【例题 计算分析题】20×8 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高 厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自 改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150 万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3 月 15 日，厂

房账面余额为 1 200 万元，其中成本 1 000 万元，累积公允价值变动 200 万元。假设甲企业采用公允价值 计量模式。

（1）20×8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：

（3）20×8 年 11 月 10 日，改扩建工程完工：

借：投资性房地产——成本 13 500 000

贷：投资性房地产——在建 l3 500 000