增值税还房拆迁补偿不能扣除,深圳税局未免太教条

来源:税屋 作者:孙玮 人气: 发布时间:2019-08-22
摘要:最近看到某税务网站披露的深圳市税务局的一个答复,原文如下: 问:按照 财税〔2016〕140号 文件规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许...
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  最近看到某税务网站披露的深圳市税务局的一个答复,原文如下:

  问:按照财税〔2016〕140号文件规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费,是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费?

  答:目前仅可扣除对应的现金补偿,物业补偿需要按照建筑成本加成10%视同销售额。

  先看财税〔2016〕140号文的原文:

  房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

  在说道理前,咱们先举个例子(作者的优秀传统):

  某房地产开发企业甲公司获取土地过程中需要对拆迁户A和B支付拆迁补偿,A选择现金补偿200万元,B选择该地块上的价值200万的一套住宅作为补偿(忽略不同时点价格差异的问题),A拿着200万买了一套和B一样的住宅,A、B的房子在同一层,是对门。

  按照深圳市税务局的答复,甲公司付给A的200万元现金拆迁补偿可以在增值税销售额中扣除,但是给B的还房拆迁补偿就不能扣除,你有没有觉得这个结论很荒唐,A和B的例子有什么实质性区别么?其实并没有,只是B没有现金流罢了。那么财税〔2016〕140号文本身限制了还房补偿的增值税销售额扣减么?逐句分析:

  1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

  还房拆迁补偿也是拆迁补偿,还房支付也是支付(支付不仅包括现金支付还包括实物支付等),此句没有障碍。

  2、纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

  还房拆迁补偿的还房本身就是真实性的证明之一,拆迁协议一般也有,唯有“迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证”似乎没有,按照现行增值税制度,甲公司给A和B的住宅都要确认200万元的销售收入,只不过前者是销售,后者是所谓视同销售,那么甲公司可以开出一张以B为购买方的增值税有税率发票,这张发票既是甲公司的销售凭证,也是甲公司向B(还房)支付、B取得(还房)拆迁补偿费用的凭证。此句也不构成障碍。

  综上,还房方式的拆迁补偿在增值税销售额中抵减,合理且无政策障碍,深圳市税务局的答复值得商榷。

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