自然人出租不动产哪变了 该掌握哪些要点

来源:东方税语 作者:东方税语 人气: 发布时间:2019-01-23
摘要:(总局公告2019年第4号第四条)《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。 【解读】四、其他个人出租...
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  (总局公告2019年第4号第四条)《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。

  【解读】四、其他个人出租不动产的政策适用问题。税务总局在2016年制发了23号公告53号公告,对《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金(包括预收款)形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小规模纳税人免税政策。为确保纳税人充分享受政策,在上调免税标准至10万元后,该政策继续执行。

  【例1】2019年小李出租自有住房一套,每月租金4万,租期一年,一次性收取全年租金48万元。

  答:小李一次性收取租金48万元,在租赁期12个月内平均分摊,月租金收入4万元,未超过10万元,应免征增值税。

  2019年以前小李应缴纳增值税480000/1.05*1.5%=6857.14元,2019年后则一分钱增值税也不用缴了,享受免税政策。

  【例2】2019年小李出租自有非住房一套,每月租金4万,租期一年,一次性收取全年租金48万元。

  答:小李一次性收取租金48万元,在租赁期12个月内平均分摊,月租金收入4万元,未超过10万元,应免征增值税。

  2019年以前小李应缴纳增值税480000/1.05*5%=22857.14元,2019年后则一分钱增值税也不用缴了,享受免税政策。

  总结

  总结1:明确相关概念,增值税上的“个人”指个体工商户和其他个人,“其他个人”指自然人,自然人只能为小规模纳税人。

  总结2:自然人只有出租不动产才能在对应的租赁期内平均分摊,如果出租的不是不动产,而是不动产则不可以平均分摊,例如自然人出租自有小汽车给他人。

  总结3:自然人发生增值税应税行为实行按次纳税,但对于特殊问题税法进行了特殊规定,比如:自然人出租不动产时采取一次性收取租金形式的,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。

  总结4:自然人以外的小规模纳税人出租不动产,适用按期纳税,按照国家税务总局公告2019年第4号第一条规定执行,小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元,下同)的,免征增值税。

  总结5:自然人对外出租不动产与六项专项附加扣除中的住房租金扣除有关,最新消息,出租人姓名、出租人身份证号码系统中已变更为了选填项。

  总结6:(国家税务总局公告2016年第23号)第六条第四项、国家税务总局公告2016年第53号第二条自2019年废止。

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