房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之四

原问题：“4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。”

学习体会：
一、政策规定
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物（国税发（1993）149号）。

二、实际情况
房地产开发企业除了正常的可供销售的建筑以外，一般还有以下几个部分：
1、转换层、消防水池等建筑物自身包含的面积（通常计入分摊面积中），但有的开发单位将转换层也对外出租；
2、变电所（站）、水二次加压站点、热力站等专业配套设备/设施，通常转交给各专业公司，部分由物业负责（例如水二次加压站点）；
3、会所、停车场（库）、物业管理场所、文体场馆、学校/幼儿园、通信场所等公共配套设施，部分出租出售，部分由物业负责管理；
4、除了前述以外，开发公司额外修建的阁楼、车库/位、地下停车场等，符合建筑面积的规定（层高超过2.2米），但没有手续，也办不了产权；
5、不符合建筑面积的规定（层高不超过2.2米），但仍有使用价值，当然也就有出租出售的价值；
6、人防工程，通常占到整个建筑面积的2%-4%，也有的按照单层建筑的投影面积计算。人防工程的面积是不计算到整个公共建筑面积部分的，当然也就不计算到总可售面积中。通常人防公司可以由开发单位以象征性的价格回租，然后再对外出租，注意不能出售。
7、立体停车场
由于现在城市的发展，土地的稀缺性和不可替代性，以及现代交通工具的高速发展，停车场/位已经成了购房者着重关注的要点之一，现在有的项目的停车位与户数纸币已经达到了1：1甚至还要多。
    现在有的城市已经发展了专用的立体停车场，采用智能机械式停车装备，具体有升降横移类、垂直循环类、水平循环类、巷道堆垛类等多种。由于属于新生事物，没有固定车位，隶属于建筑物和设备之间，同时又经常属于开发公司销售建筑物的配套设施，所以这部分的营业税、所得税、土地增值税都是需要仔细研究的问题。

三、收据的管理
通常，开发企业对购房者开具的发票和收据一般有三种（这个可能各地有不一样的情况，仅供参考）：
1、结算发票
全称：商品房销售（结算）专用发票；
适用范围：适用于商品房销售结算业务发票。
简单的说，就是可以用于办理产权的发票，通常在交完全款以后开具。
2、预售款专用发票（收据）
全称：辽宁省大连市商品房预收款专用发票；
适用范围：适用于销售商品房收取的预售款业务。
简单的说，就是分期付款过程中，一次或多次交款的时候开具的专用发票，实质就是专用收据。
3、往来收据
在专用发票中无法包含的各种价外费用，如手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他价外费用，以及收取的维修基金、定金、保证金、违约金等，开具往来收据。
如前所述，往来收据同营业税和所得税没有严格的对应关系。
4、与本问题的关系
对于开发企业建设阁楼、车库、仓库，对外销售使用权，应当开具什么发票，从《大连市地方税务局关于规范普通发票适用范围的通知》（大地税发[2004]177号）中没有找出答案。

四、本章节的疑问
1、对于不构成建筑面积的阁楼、车库等，如何处理？
2、对于销售使用权的建筑物/构筑物，应当开具什么发票？
3、开发企业修建立体停车场并对外销售车位的税收政策？