土增法 征求意见几点感受:什么是出让集体土地使用权

来源:蓝敏说税 作者:蓝敏说税 人气: 发布时间:2019-07-17
摘要:没想到,土地增值税,竟然准备立法了。出乎意料。 在所有税种中,我感觉土地增值税政策的全国统一性是最低的。 今天网传的征求意见稿,粗读一遍,大体平移了条例的规定,感觉主要有以下几点重要的新东西: 1、关于集体土地。 把集体土地纳入征税范围。扩大了...
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  没想到,土地增值税,竟然准备立法了。出乎意料。

  在所有税种中,我感觉土地增值税政策的全国统一性是最低的。

  今天网传的征求意见稿,粗读一遍,大体平移了条例的规定,感觉主要有以下几点重要的新东西:

  1、关于集体土地。

  把集体土地纳入征税范围。扩大了税基。

  土地增值税新增应税行为:“出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。”。

  首先,对集体土地使用权,我们姑且认可“出让”这一词,但地上建筑物的“出让”又是什么东东呢?用词不细致啊。

  其次,什么是集体土地的“出让”呢?

  就是集体土地所有者将使用权出让给买受人的行为。即主体是所有者——比如村集体。出让完成后,应该进行土地使用权的变更登记。此时,村集体就要交土地增值税。

  取得土地使用权者再将其转让,这不应再理解为“出让”了,那么还交不交土地增值税?看起来是不该交,土地增值税只由村集体交。

  但是,如果买受人以土地使用权作价投资入股,却应该交土地增值税。就是说,直接卖使用权不征税,作价投资要征税。莫名其妙。

  从这个意义上讲,买卖小产权房,只要销售主体不是村集体,依然不交土地增值税。

  另外,如果不走土地使用权变更登记这一步,村集体直接把建设用地土租给别人,这算不算出让使用权呢?交不交土地增值税呢?

  租赁的一般理解就是:所有权不变的情况下,对使用权的让渡。这样理解就是出让使用权,就要征土地增值税。租金如果年年收,这个税又该怎么计算呢?

  如果对村集体出租集体土地按租赁理解,不按出让使用权理解,就不征土地增值税,那么,只要不登记,就能避税?

  不少集体的土地归根到底是当年斗地主分来的,这个取得的成本如何确定?没法确定!所以,《征求意见稿》第十条进行了核定征收的授权,由省级政府规定一个征收率来征税。

  《意见稿》同时规定:“土地承包经营权流转,不征收土地增值税”。

  理解这一点,要首先理解集体土地。集体土地分为农业用地、非农用地。其中农业用地就是承包土地,非农用地包括了宅基地、经营用地、公共用地等,按现有政策,只有非农用地才能出让使用权。农民承包的土地进行流转,也用于农业,所以不应征土地增值税。

  但如果真把农业用地违规占了流转给别人修房地产,如果构成“出让”还是该征,未来被查处再说,税先得收了。如果集体按租赁处理,收个50年租金,交不交呢?不好说。

  国有土地所有人是政府,很规范,现在集体土地所有人是农民集体,不太规范啊。越是不规范,越应该把政策规定清晰。

  2、扣除项目国务院确定

  这个也好理解,立了法,原来由财政部确定的权力,上收到国务院,由国务院制定《实施条例》。总体的扣除项目,计算方式与原条例规定,基本一致。

  同时,免税的权限,也上收到国务院。

  重要的一项免税是对个人转让房产的免税,这个法一旦生效,以前财政部的免税就没有依据了,要免的话,国务院来定。炒房客挣了那么多钱,不征也对不起百姓。

  3、土地增值税成为了登记的前置授权

  土地不动产登记在税务上的前置授权,目前只有契税。这说得过去。

  现在把土地增值税加上去,没有交土地增值税不给登记。让登记机关守门,自己管理倒是方便了,反正你要过户就得去打税。但是,法理上是有问题的。

  契税的纳税人是登记人,所以,自己不交税自己就无法过户登记。

  土地增值税纳税人是销售方,不是登记人,自己的登记利益竟然受制于对方是否纳税,这搞成“株连”了,万一对方没了,永远不能让登记?咋解决?让受让人交税?正常的商业经营倒无法进行了。

  我是不赞成的。

  没有交税,应该查、应该罚,岂能以不登记了事?

  4、清算政策的权限

  原条例的规定,清算的具体办法,由省级地税局来规定。

  现在立法了,权限上收,清算办法规定为国家税务总局规定。但又聪明地加了一句“各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法,并报同级人民代表大会常务委员会决定。”

  不要小看这一句,如果没有这一句,各省就不能再自行制定自己的清算土政策了,土地增值税的清算就不会各地各政策了,实现了全国一盘棋。

  有了这一句,各省人大可以制定“具体办法”,又可以实现各地政策不同了。

  从已有实际情况来看,具体的清算政策,会直接影响到土地增值税的纳税义务,甚至可能在土地增值税法律、条例的规定之外,限制扣除项目、增加纳税义务。所以,下放到省一级制定,有违纳税法定思想。