房地产行业增值税倒挂现象浅谈

全面营改增后，诸如房地产业等行业都产生了不同程度的增值税倒挂现象，那么什么是“增值税倒挂”现象，这种现象产生的原因是什么，增值税倒挂现象对房产行业的影响是什么，如何解决增值税倒挂的问题？这里我们可以来简单的探讨一下。

我们都知道增值税的销项扣除可抵扣的进项即为增值税应纳税额，所谓“倒挂”即进项税长时间的大于销项税，在相当长的时间内跨过若干征期，但是没有增值税应纳税额，甚至直至项目终结进项税留底额依然很大。

 增值税系价外税　　

营改增之前，预缴的流转税系营业税，可以作为扣除项目在企业所得税前扣除；营改增之后，由于增值税系价外税，预缴的增值税不能再企业所得税前扣除，只有跟预缴的增值税相关的附加税费才能在企业所得税前扣除。　　

增值税实行的是销进链条抵扣，余额纳税，即征期内产生的销项税大于可抵扣的进项税才会产生纳税义务；而房产企业的生产周期是很长的，通常从初始开发到取得第一笔应收可能需要几年的时间；营改增之后，在房产项目初期的开发阶段产生营收之前的期间内只有进项税产生，没有销项税，增值税可抵扣额逐渐增大。　

增值税倒挂现象对房地产企业的现金流的平衡产生影响。在项目开发初期，由于尚未产生营收，企业要在进项税上垫付一部分资金，当然随着项目销量的增加销项税逐渐增大，资金占用的影响会逐渐减弱并消失，即增值税倒挂现象消失；但是随着营收的增加，增值税应纳税额随之产生，因税额产生的现金净流出再次出现。

由于房产开发项目的特点，在项目投资的初期，房款产生之前，想要解决这个问题是比较困难的；想要降低增值税进项税的资金占用额，可能简单的推迟进项发票取得时间是有一定风险的，首先施工方不可能一直垫付资金直至房产项目开始有收入；其次支出的成本费用要及时取得发票，否则会产生一定的风险，比如施工企业倒闭、跑路等现象，发票无从取得，成本支出没有发票将影响土增税、企业所得税前扣除，导致税收的增加，给企业造成不必要的损失。　　

因此如何合理的规划项目开发活动，及时取得收入，成为解决增值税倒挂现象的关键。　　

综上，在一般情况下（特殊情况下项目亏损），只有在房产项目的初期会出现增值税倒挂现象，需要财务人员尽可能的平衡现金流；合理规划并运作项目开发，降低倒挂现象的资金占用额及时间。