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房地产企业所得税汇算清缴之预售收入也是雷区

来源:税悟汇 作者:徐克强 人气: 发布时间:2018-04-16
摘要:房地产企业从开盘预售到竣工交付一般都要间隔几年的时间,资金密集周期较长,因此封顶就可以采取期房预先售卖的方式预收房款,这些预先收取的房款是要缴纳企业所得税的,如何缴纳企业所得税看视简单,其实雷区也不少。 一、预售收入被提前交税 既然房屋在未...
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  房地产企业从开盘预售到竣工交付一般都要间隔几年的时间,资金密集周期较长,因此封顶就可以采取“期房”预先售卖的方式预收房款,这些预先收取的房款是要缴纳企业所得税的,如何缴纳企业所得税看视简单,其实雷区也不少。

  一、预售收入被提前交税

  既然房屋在未完工之前就可以出售,收取的房款非常如此之巨大,那么国家对这部分“预售收入”征收企业所得税,视乎就合理了(只是视乎)。预售收入需要提前缴纳企业所得税,这是与一般企业所不一样的。(本文不探讨基于预定协议收取的定价、意向金、认筹金这些口径问题,法律载体不一样,本就不算问题)

  销售未完工开发产品取得的收入(当然是不含增值税),应按预计计税毛利率按期计算预计毛利额,扣缴已经预缴的土地增值税(预缴增值税对应的附加税已经当期损益化),作为“特定业务计算的应纳税所得额”。税金是需要扣除的,因为不扣必然造成年终退税。

  特别提示,别仅用预收账款的贷方发生额计算预收收入,理论上是对的,但是实际上一定要结合企业核算的特点,不按实际财务处理一律用公式计算的都是错的。

  二、被“视同完工“风险很大”

  既然销售未完工产品取得的收入,才是预售收入,那么界定“完工标准”就很关键了,国税发【2009】31号文,规定的三个条件,简单说就是:竣工备案表,投入使用、大产权办理,按孰先原则,而国税函[2010]201号,再次强调了竣工交付和投入使用的,实质重于形式原则。

  那么问题来了,那些争抢着把竣工备案证办理在12月31日的公司是不是自己挖坑了?而对于毛坯报建,精装交付是不是就是又一个大问题了,毛坯竣工时点要早于精装交付时点,如果跨年(应该是大概率),那么是否结转计税成本呢,风险是不是很大?

  三、现房销售收入如何计算企业所得税,也许是个迷

  预售收入计算企业所得税,应该是清楚了,但是现房销售的呢,既然是现房就是已经完工了,就不应该按未完工的预计计税毛利率计算企业所得税了。那么如何计算呢,这个问题对年底未按揭回款的现房存在较大争议,没有回款正常是没有交付,会计上没有确认收入,成本也没有结转,但是企业所得税是要交的,如何交?

  实践中,很多税务局要求按预计计税毛利率缴纳,这样倒是简单了,但是不符合31号文的规定,也有要求按回款比例分段确认应收收入和对应成本的,把一个房子在税上给“瓜分”了,造成了繁杂的时间性差异。

  一般情况下商品房回款周期不会超过几个月,其实没必要纠结,应该以会计上收入为准,真的没必要折腾。