房地产开发企业合法有效凭证问题

    问：房地产开发企业有时会通过招拍挂取得破产企业的土地使用权，但是，破产企业取得土地使用权转让价款，减除清算费用，职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清清算所得税、以前年度欠税等税款，清偿企业债务后，再无钱交纳土地使用权转让过程中的相关税费了，开发企业就无法取得发票，那么，房地产开发企业以什么凭证入账，以什么做扣除依据？

　　答：《营业税暂行条例实施细则》第十九条规定："所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；

　　（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

　　（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；

　　（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　《国家税务总局关于企业销售未取得发票的抵债不动产和土地使用权征收营业税问题的批复》（国税函[2005]77号）规定："合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书".该文件现在已经废止，但是，由于房地产开发企业取得破产企业的土地使用权，实在是难于取得发票，所以有些地区还在执行。

　　所以，房地产开发企业通过招拍挂取得破产企业的土地使用权，当无法取得发票时，可以以法院的判决书、裁定书、调解书等法律文书作为合法有效的凭证。

　　另外，房地产开发企业取得破产企业的土地使用权，办理了新的土地使用权证，按土地性质享有法定使用年限，这也相当于国家土地管理部门收回土地使用权再出让给房地产企业，属于"土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税"的范围，房地产企业可以与税务机关商量，请税务机关免税代开开具发票。