冀政办字[2019]79号 河北省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见

河北省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见

冀政办字[2019]79号      2019-12-23

各市（含定州、辛集市）人民政府，各县（市、区）人民政府，雄安新区管委会，省政府各部门：

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发[2019]34号）精神，加快完善我省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，经省政府同意，结合我省实际，提出如下实施意见。

　　一、总体要求

　　（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，为新时代全面建设经济强省、美丽河北提供有力支撑。

　　（二）目标任务。2020年底前各市、县完成交易平台搭建、交易规则制定等工作，初步建立起产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场；到2022年底基本形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。雄安新区可根据开发建设情况，平稳有序推进土地二级市场建设。

　　（三）适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。

　　二、完善转让规则，保障要素有序流通

　　（一）明确转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律、法规规定，办理房地产转让相关手续。（责任单位：省自然资源厅、省住房城乡建设厅，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（二）明晰转让条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经土地所在地市、县政府批准，转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，应当由受让方办理土地使用权出让手续。政府机构、事业单位和国有独资企业之间划转国有建设用地使用权，划转后符合《划拨用地目录》且保留划拨方式使用的，直接办理土地转移登记手续。

　　以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律、法规规定和出让合同约定的前提下，依法办理转移登记手续；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。探索实行预告登记转让制度，以出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，交易双方签订转让合同后办理预告登记，待达到法定转让要求时,再依法办理不动产转移登记。不动产预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据。

　　以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行；转让后，可保留为作价出资或入股方式，也可根据申请直接变更为出让方式。国有企事业单位改制以作价出资或者入股、授权经营方式处置的，依据法律、法规改变用途、容积率等规划条件的，应报经土地所在地自然资源主管部门批准，并按规定调整补交出让金。（责任单位：省自然资源厅，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（三）完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应符合规划、具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，应在合同中明确有关权利义务。相关规范性文件有明确限制分割转让规定的，原则上应将限制要求写入划拨决定书或有偿使用合同，在分割转让审批中予以落实。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意。工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。（责任单位：省自然资源厅、省住房城乡建设厅，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（四）实施差别化税收政策。健全“以地控税、以税节地”长效合作机制，落实和完善差别化税收政策，促进节约集约用地。对闲置低效用地，应充分发挥土地管理和税收调节作用，引导土地使用人提高土地使用效率或促进土地盘活利用。（责任单位：省税务局、省自然资源厅、省财政厅，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　三、健全出租制度，营造良好市场环境

　　（一）规范有偿取得建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律、法规和有偿使用合同的相关约定。全部或部分国有建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由建设用地使用权人承担。（责任单位：各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（二）加强划拨取得建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。各市、县要加快制定划拨建设用地使用权出租收益金缴纳管理办法，规范申报缴纳工作。（责任单位：省自然资源厅、省财政厅、省住房城乡建设厅，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（三）营造建设用地使用权出租环境。各市、县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。加强统计分析，定期发布出租市场动态信息和指南。（责任单位：各市、县政府，雄安新区管委会）

　　四、规范抵押机制，依法保障抵押权能

　　（一）明确抵押条件。公司、企业、其他经济组织和个人依法取得的划拨土地使用权连同地上建筑物、其他附着物所有权可以依法依规一并设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。划拨土地抵押时，自然资源主管部门依法办理抵押登记手续，即视同批准。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。（责任单位：省自然资源厅，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（二）放宽抵押限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。自然人、企业之间订立的债权债务主合同符合法律、法规规定的，为保证债权实现，债务方可以依法取得的出让国有建设用地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有建设用地使用权抵押。（责任单位：省自然资源厅、河北银保监局，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（三）保障抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。各市、县要完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。工业用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权原则上应一并整体抵押。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。各地要将国有建设用地使用权抵押资金纳入监管范围，严控抵押资金用于贷款批准之外的用途。（责任单位：省地方金融监管局、河北银保监局、人行石家庄中心支行、省自然资源厅，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　五、建立交易市场体系，提升服务保障能力

　　（一）搭建交易平台。各地可按照交易、登记一体化建设原则，依托不动产登记机构，搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，推进线上交易平台和信息系统建设，探索实施网上交易。（责任单位：省自然资源厅，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（二）完善交易规则。各市、县自然资源主管部门要明确土地二级市场各交易环节和流程的基本规则，建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县政府可行使优先购买权。转让价格不合理上涨时，市、县政府可采取必要措施，促进土地市场平稳健康发展。（责任单位：省自然资源厅，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（三）提升服务效能。各市、县要加强交易管理与不动产登记的衔接，建立健全信息平台互通共享机制，在土地交易机构或平台汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，发展“互联网+政务服务”，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，精简证明材料，压缩办理时间。各市、县自然资源主管部门可以通过公开方式确定中介服务机构并向社会公开，供交易方选择，为交易方提供推介、展示、咨询、估价、经纪、资金监管等服务。（责任单位：省自然资源厅、省税务局、省地方金融监管局、河北银保监局，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（四）强化监测调控。各地要建立健全公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价。完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。严禁擅自改变转让土地用途，确需改变的，须符合规划，并报经有批准权限的政府批准。法律、法规以及划拨决定书、有偿使用合同明确约定或者规定改变用途应当由政府收回建设用地使用权的，必须收回。闲置土地不得转让、出租、抵押，未动工开发满两年的，坚决依法收回。土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。（责任单位：省自然资源厅、省住房城乡建设厅、省财政厅、省税务局、省地方金融监管局、河北银保监局、人行石家庄中心支行，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（五）完善信用体系。健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用为基础的监管机制，加强对交易方和中介服务机构的信用监管。要结合本地实际，制定土地市场信用评价规则和约束措施，对失信主体要记入信用档案，推送至全国信用共享平台（河北），并实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。（责任单位：省社会信用体系建设领导小组成员单位，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　六、保障措施

　　（一）加强组织领导。各地要结合实际抓紧制定具体工作方案。各级自然资源、财政、税务、住房城乡建设、机关事务、国有资产监管、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制，明确分工，落实责任，做好人员和经费保障，有序推进土地二级市场建设。要加强业务培训，强化政策指导，提高工作能力和业务水平。加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，及时公布交易信息，引导交易主体主动进场交易。（责任单位：省自然资源厅、省财政厅、省税务局、省住房城乡建设厅、省机关事务局、省国资委、省市场监管局、省地方金融监管局，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（二）强化部门协作。涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源主管部门应向法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。建立健全执行联动机制，司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求宗地所在地自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。各级机关国有建设用地权划转，须征求本级机关事务管理部门意见后，方可办理划转手续。自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门要建立沟通协作机制，加强对涉地股权转让的联合监管，防止通过转让企业、转让项目、变更股东、变更法定代表人等手段，变相实施土地使用权交易，偷逃税收。建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设主管部门与自然资源主管部门应加强信息共享。（责任单位：省自然资源厅、省法院、省财政厅、省机关事务局、省国资委、省住房城乡建设厅、省税务局、省市场监管局，各市、县政府，雄安新区管委会）

　　（三）严格监督问责。各地要健全风险防控机制，制定防控预案，落实防控责任。加强交易事中事后监管，对违反有关法律、法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。严格审批申报制度，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任。建立监督制约机制，坚决打击各种腐败行为，畅通举报渠道，强化社会监督，一经核实严肃查办。对失职失责导致严重后果的，实行终身追责。（责任单位：各市、县政府，雄安新区管委会）

河北省人民政府办公厅

2019年12月23日

《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》解读

　　一、出台背景

　　党中央、国务院高度重视土地制度改革工作。党的十八届三中全会明确提出要“完善土地二级市场”。2017年以来，经党中央、国务院同意，自然资源部在全国34个市县开展了为期两年的试点工作，形成了一批可复制、可推广的改革经验。2019年5月29日，习近平总书记主持召开中央全面深化改革委员会第八次会议，审议通过《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》）。7月6日，国务院办公厅印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发[2019]34号）。省政府围绕贯彻落实中央深改委会议和《指导意见》要求，组织省自然资源厅结合我省实际，研究具体落实意见和措施，起草了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》，经省政府66次常务会议、省委全面深化改革委员会第六次会议审议通过，12月23日以省政府办公厅名义印发实施。

　　二、基本原则

　　在起草过程中，主要把握了以下几点：

　　一是全面对标对表。认真贯彻习近平总书记关于土地二级市场的重要指示精神，逐项对标对表《指导意见》，准确把握改革要求，精准制定我省具体措施，把党中央、国务院的部署全面体现到《实施意见》中，不折不扣予以落实。

　　二是坚持问题导向。全面梳理总结我省土地二级市场工作情况，针对交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等突出问题，有针对性地提出相应的政策措施，力求可操作、能落地。

　　三是提高行政效能。明确提出各市、县可按照交易、登记一体化建设原则，依托不动产登记机构，搭建城乡统一的土地市场交易平台，并汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，大力发展“互联网+政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，大力精简证明材料，压缩办理时间，做到“数据多跑路、群众少跑腿”，提高办事效率和服务水平，保障土地要素流通顺畅。

　　三、主要内容

　　《实施意见》共6个部分、21条。

　　第一部分：总体要求。明确了指导思想，提出了我省到2020年、2022年的目标任务，界定了适用范围。

　　第二部分：完善转让规则，保障要素有序流通。一是明确转让形式。明确将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，涉及到房地产转让的，明确按照房地产转让相关法律、法规规定办理相关手续。二是明晰转让条件。分别对以划拨、出让、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让的条件进行了明确，并提出探索实行预告登记转让制度，待达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记，并明确不动产预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据。三是完善土地分割合并转让政策。对土地分割、合并转让的条件等，在《指导意见》的基础上参照国家产业用地政策进行细化。明确提出工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。四是实施差别化税收政策。提出要健全“以地控税、以税节地”长效合作机制，并分发挥土地管理和税收调节作用，加大对闲置低效用地的盘活利用。

　　第三部分：健全出租制度，营造良好出租环境。一是规范有偿取得建设用地使用权出租管理。提出有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，需依法依规，并明确出租后相关权利、义务仍由建设用地使用权人承担。二是加强划拨取得建设用地使用权出租管理。提出建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，明确市县要加快制定划拨建设用地使用权出租收益金缴纳管理办法，规范申报缴纳工作。三是营造建设用地使用权出租环境。明确由市县自然资源主管部门提供出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，并加强统计分析，定期发布出租市场动态信息。

　　第四部分：规范抵押机制，依法保障抵押权能。一是明确抵押条件。分别对以划拨、出让、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权抵押条件进行了明确。二是放宽抵押限制。提出自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。三是保障抵押权能。提出探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，完善配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。明确工业用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权原则上应一并整体抵押。提出探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。

　　第五部分：建立交易市场体系，提升服务保障能力。一是搭建交易平台。要求各地可按照交易、登记一体化建设原则，依托不动产登记机构，搭建城乡统一的土地市场交易平台，并探索实施网上交易。二是完善交易规则。明确土地二级市场各交易环节和流程的基本规则，建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，加强申报价格管控。三是提升服务效能。加强交易管理与不动产登记的衔接，建立健全信息平台互通共享机制，发展“互联网+政务服务”，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”式服务。四是强化监测调控。明确建立健全公示地价体系，完善二级市场价格形成指导监督机制，加强转让土地开发利用管理，强化一、二级市场联动，稳定土地市场。五是完善信用体系。提出制定土地市场信用评价规则和约束措施，加强对交易方和中介服务机构的信用监管，实施联合惩戒。

　　第六部分：保障措施。提出了加强组织领导、强化部门协作和严格监督问责等3条措施。

　　四、出台意义

　　文件的出台，对于促进一二级市场协调发展、加快建立城乡统一的建设用地市场、加快推动全省经济高质量发展具有重要意义。《实施意见》充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，针对二级市场运行发展中存在的“交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府的服务和监管不完善”等问题，着力完善交易规则，创新运行模式，健全服务监管，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，提高节约集约用地水平，为新时代全面建设经济强省、美丽河北提供有力支撑。