房地产开发企业以前预缴所得税(33%)今年清算怎么办?

来源:税屋 作者:税屋 人气: 时间:2008-12-06
摘要:房地产开发企业以前预缴所得税(33%)今年清算怎么办? ...

房地产开发企业以前预缴所得税(33%)今年清算怎么办?


      问:房地产开发企业去年按预定毛利率和33%的企业所得税率预缴了企业所得税,今年因企业所得税率调减至25%,本年相关预收账款已确认收入,汇算清缴时所得税低于上年预缴数,请问超过部分如何处理,是否可抵缴,或有其他的相关规定。
       答:首先告诉你,目前没有相关规定,只能是“职业判断”。
分析:
假设2007年预收收入3000万元,按25%的(长春市)毛利率(毛利额750)和33%的税率计算预缴247.5万元。2008年又取得一部分收入2000万元按20%的毛利率和25%计算的(100万元)。年底达到清算条件。
国税发[2006]31号规定:开发企业开发、建造的开发产品,………其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,………计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。
   (本文)第二条:关于完工开发产品的税务处理问题。第(二)项:开发产品完工后,………计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。
无论怎样规定,就是一个原则,按实际的应纳税所得额计算企业所得税,多退少补。
假设2007年加2008年的总(实际)收入是5000万元,按上述31号文件要计算“毛利差”,如果该项开发产品实际销售收入的毛利额是900万元,(实际毛利率为18%,预计计税毛利率是25%,毛利率差7%)
※(按上述31号还原)该项开发产品实际销售收入毛利额(900)与其预售收入毛利额(750)之间的差额(150),计入完工年度的应纳税所得额。
如果税率都是33%,(不考虑其他因素)好办了,750已按33%纳税了,再按150×33%计算。就是实际应纳数。
可现在不行了。税率变化了,假设这900万元就是总的应纳税所得额,
A·900×25%=225万元,(肯定不行,这里包含2007年的应纳税所得)
B·按07年与08年的收入比例划分:
 2007年 900×3÷5×33%=187.2
 2008年900×2÷5×25%=90(也不行,开发企业要说:2007年只是预售,真正实现利润在2008年)
C·看一下:国税函[2008]875号:企业销售收入的确认,必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。
企业在各个纳税期末,提供劳务交易的结果能够可靠估计的,应采用完工进度(完工百分比)法确认提供劳务收入。
这里虽然没说“销售不动产”也按此方法,但我想这种确认的方法是合理的,以上述例题分析:假如2007年该项开发产品完工进度为30%,则应按30%确认比例分配即:
2007年 900×30%×33%=89.1
 2008年900×70%×25%=157.5
清算:已纳(247.5+100)-(89.1+157.5)=应退100.9(万元)
      如果2007年该项开发产品完工进度为80%,亦应按80%确认比例分配.(个人观点,仅供参考)

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