房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之十六

原问题：“16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。”

学习体会：
这里面会计和税务的业务涉及不多，倒是罗列了很多业务常识，借助了很多网上的资料，看过的人请跳过。

一、军产房介绍
（一）军产房基本情况
1、军产房
根据土地性质的不同以及房屋所有权的不同，居住用房大致可分为：商品房、经济适用房、限价房、公有住房、军产房、地产房、校产房。
这里补充一句，别看这个军产房那个地产房的，医产房（医院的产房）可不是房地产的范围哈。
根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军产房是指由军队管理、使用的房屋，其土地使用权和房屋所有权归军队所有，即在国土资源和房屋管理局登记记载的产权人为军队。简单说，军产房就是房屋所有权是军队的房屋。

2、市场流通的军产房
目前市场上流通的军产房，其来源主要有以下几点：
⑴ 部队及其兴办的实体直接进行出租、出售或开发；
⑵ 部队与开发企业换建、联建，共同开发；
⑶ 对部队土地使用权出租或出售给开发企业，由企业进行开发；
⑷ 部队将现有住房出售给符合条件的售房对象。

3、军产房的特殊说明
⑴ 产权所有人
依据《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。
同普通商品房不同，均产房的登记、变更在当地的房地产交易部门无法查询，更不存在在当地的房地产交易部门备案或抵押一说。

⑵ 限制规定
《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条规定：其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。
《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。
《军队现有住房出售管理办法》第四条规定：出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。

⑶ 使用权
军产房个人没有产权，只有使用权，持有的是使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。军产房的个人拥有房屋的使用权，同时在经过特定的程序下（到部队的登记部门变更），可以享有房屋的收益权和处分权。
《军队现有住房出售管理办法》第三十四条规定：购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。无合法继承人或受遗赠人的，住房由售房单位按法律程序接管，其他任何单位或个人不得侵占。

⑷ 公证业务
由于房屋属于家庭财产中比重较大的部分，因此经常会出现公证业务。对于军产房的公证问题，在中华人民共和国公证法中没有直接的表述，只是在第二十八条中规定：“公证机构办理公证，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查下列事项： 当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利。”由于，军产房的继承、赠与、买卖等都需要到相应部门批准登记，因此通常公证部门对这些行为不予办理。
例如，《大连市公证业务若干问题的规定》第三条第（八）项明确规定：
公有住房、军产房等不属于个人私有的房屋不得办理遗嘱、继承、赠与、买卖等涉及财产转移的公证。

⑸ 特殊情况
5.1 与合同法的矛盾
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
而军产房的使用权通常为七十年，明显与该条规定相矛盾。但是，由于目前的房屋使用权、土地使用权、部分车位等租赁期限都很长，如何解决是一个问题。

5.2与继承法的矛盾
根据《中华人民共和国继承法》第三条规定，公民的房屋属于继承的范围。
但军产房由于购买的是使用权，而不是所有权，因此不属于继承财产的范围。虽然《军队现有住房出售管理办法》第三十四条规定：购房者去世后，由其合法继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。但这毕竟不受继承法的保护，容易受到的政策影响。
相类似的问题也存在于城市公有住房的租赁问题。公有住房的使用权同样不可以作为遗产来继承。但是，《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定：承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。算是留了一个小小的尾巴。

（二）军产房适用的法律
1、《中国人民解放军房地产管理条例》（１９９０年４月２０日中华人民共和国中央军事委员会发布，自发布之日起施行）；
2、《军队房地产开发管理暂行规定》【实施时间】1992-12-01【颁布单位】中国人民解放军总后勤部；
3、《军队现有住房出售管理办法》(总后勤部[1999]后营字第530号印发)
4、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》；
5、《中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发〈城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则〉的通知》

（三）军产房的优缺点
优点：
1、军产房一般是部队出地皮，开发商出资金来盖，利益共享，因此价格要比同类的商品房低三分之一左右；
2、购房时几乎所有的手续都是国有产权完全一样的，包括气源费、物业费、暖气费、维修基金等
3、购房时手续简单，不用交契税，直接到部队办理手续，通常为70年使用权（红皮手写的）；
4、过户时手续简单，交少许过户费，不用交个税。

缺点：
1、军产房的价格相差很大；
2、通常军产房的质量监督不到位，房屋质量容易产生问题；
3、物业服务很难到位，维修基金无法得到地方的监督和管理；
4、不能做按揭，以后也不能做融资贷款。现在大连二手军产房可以使用住房公积金，别的地方不清楚；
5、军产房纠纷，地方法院通常不受理；
6、军产房的地角相对较差，通常在机场、海边、山根等地，还需要注意潜在的辐射和污染。

（四）购买军产房的注意事项