房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之二十一

终于来到成本了。成本这东西最难写，写浅了自己觉得不好意思，写深了自己还不会。再加上个所得税的条条框框在那里摆着，有的时候真不知道深浅了。


原问题：“21、多预提施工费用，虚列开发成本。”

学习体会：
一、开发成本项目的设置
根据《房地产开发企业会计制度》，企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。
1、土地征用及拆迁补偿费
指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，具体科目可设置：
⑴ 取得土地使用权
土地出让金、契税、补交地价、补偿合作方地价、以房换地的价值、印花税等；
⑵ 土地增用费
土地转让费、土地收益金、土地开发费、耕地占用税等；
⑶ 土地补偿费
劳动力安置费、拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、农作物补偿费、危房补偿费、周转房摊销等；
⑷ 其他
拍卖佣金、土地购置（拍卖、招标）费、土地交易费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费等。

2、前期工程费
指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，具体科目可设置：
⑴ 七通一平费
临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、临时施工办公电话接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整费；
⑵ 临时设施费
临时办公室费、临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、临时借用空地租费、其他临时设施费；
⑶ 规划设计费
规划(方案)设计费、管线设计费、施工图设计费、幕墙专项设计费、装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、规划设计模型制作费、效果图设计费、制图晒图赶图费、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、综合管网设计费、排水方案设计费、其他专项设计费；
⑷ 行政规费及报建费
项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥专项资金、工程质量监督费、工程造价管理费、安全监督费、劳动定额测定费、招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费、档案管理费、标底编制费、人防报建费、消防报建费、路口开设费、教师住宅基金、地籍地形图核地、抗震审查费地名费、劳动保险基金；
⑸ 大配套费
基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、墙改专项基金、人防易地建设费、水增容、电增容费、煤气增容费；
⑥ 水文地质勘察费
地质勘察费、水文勘察费、文物勘察费、拨地钉桩验线费、地下障碍物探测、环境评测费、施工放线费、水准测量工程测量、日照分析合同、工程波速测试、建设项目日照分析、工程测量交通分析费等；；
⑺ 测绘费
面积测绘、地形地貌测绘等；
⑻ 预算编审费
编制预算费、预算审查费等；
⑼ 其他
挡光费、挡光鉴定费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

3、建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入建筑安装预算内的各项费用，具体科目可设置：
⑴ 基础工程
土石方工程、地基加固处理费、桩基础、围护及支撑费等；
⑵ 主体工程
土建(结构)工程、土建(建筑)工程等；
⑶ 安装工程
强电工程、智能化工程（三表远传系统费用\家居智能化系统费用）、弱电工程（背景音乐系统、电话系统、网络系统、有线电视系统）、室内电气系统费、给排水工程（自来水／排水／直饮水／热水）、消防安装工程、火灾报警工程、煤气工程综合布线系统、避雷接地工程、空调及通风工程、供暖供热工程（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）、电梯及自动扶梯、门窗工程（室外门窗、入户门、防火门）、航空灯、室内停车设备、室内停车交通设施、其他安装工程费；
⑷ 装饰工程
室内精装饰施工（主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用）、室外精装饰施工（包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用）；
⑸ 甲供设备/材料
消防设备、高低压配电柜、变压器、保温层、外墙涂料、瓷砖、窗、门、取暖设备/材料、电梯及自动扶梯、五金配件、家电、家具、厨卫用品；
⑥ 样板房装修
样板房建筑及装修、样板房内家具、样板房内家电灯；
⑺ 售楼处装修
售楼处建筑及装修、售楼处内家具、售楼处内家电、售楼处景观；
⑻ 建安监理费
建设监理费、安全监理费等
⑼ 检验检测费
基坑监测、桩基检测费(静载) 、桩基检测费(小应变)、桩基检测费(高应变)、工程主体沉降观测费、采购材料检测费、其他检测费；
⑽ 工程造价咨询费
工程施工招标代理费、工程设备招标代理费、工程预算编审咨询费、工程结算编审咨询费等；
⑾ 其他
现场垃圾清运费、工程保险费、工程劳保费、施工合同外奖金（赶工奖、进度奖等）等。

4、基础设施费
指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，具体科目可设置：
⑴ 电力基础设施费
红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、碰头费、变电所/站建设费、发电机、高压配电柜、低压配电柜、变压器、设备安装及电缆铺设费、电源建设费、电表费；
⑵ 给排水基础设施费
红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、二次加压费、水泵房、碰头费、雨(污)水管网建设费、消防给水基础设施费、中水基础设施费、水表费；
⑶ 煤气基础设施费
红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、煤气管道铺设费、煤气配套费、碰头费、煤气表费；
⑷ 通讯线路及设备安装费
有线电视入网费、有线电视(闭路电视)的线路铺设、电话配套费、电话增容费、电话电缆集资费、宽带网接入费、智能化系统；
⑸ 供热基础设施费
红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、供热管道的铺设费、碰头费、供热表费、热交换站、锅炉房；
⑥ 室外消防系统
消防设备、消防工程、消防控制室等；
⑺ 室外智能化系统
电子巡更系统、小区闭路监控系统、小区停车管理系统、周界红外防越、小区门禁系统、电子公告屏、室外背景音乐
⑻ 环境系统
环境设计费、绿化建设费、建筑小品、道路建造费、广场建造费、围墙建造费、保安室