自行开发的不动产进项税额可不分期抵扣

        编者按：我们知道：纳税人直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，其进项税额要分期抵扣。但要注意：在实务中，纳税人自行开发的不动产不需要分期抵扣，现简要分析如下。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

案例概况

       北京如意科技有限公司（以下简称“如意公司”）是增值税一般纳税人，如意公司2017年8月份装修自建价值600万元的办公室，取得用于装修该办公室而购买材料、设备及配套设施增值税专用发票（注：发票注明价款100万元，税款17.00万元），设计服务的增值税专用发票（注：发票注明价款30万元，税款1.80万元），建筑服务的增值税专用发票（注：发票注明价款130万元，税款14.30万元）。问该发票注明的税款是否可作为进项税额抵扣？

税务分析

       一、政策依据

      《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令2008年第538号）。

      《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第50号）。

      《财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113号）。

      《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。

      《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）。

        二、实务分析

       （一）营改增前装修费的进项税额不能抵扣

       《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令2008年第538号）第十条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

　　（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；……

　　《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第50号）第二十三条第二款规定，不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物；纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程，其进项税额不得抵扣。

　　《财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113号）规定，矿井和巷道属于构筑物的范畴；以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施（如：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施），无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。

        可见，在营改增前，房屋装修外购的材料及附属设备和配套设施，其进项税额都不得在销项税额中抵扣。

      （二）营改增后装修费的进项税额可按规定抵扣

      《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

      《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）文件第二条规定：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

       取得取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

　　房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

　　第三条规定，纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

　　不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。

　　上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

      根据以上规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%购进的货物和设计服务、建筑服务，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣。

      三、案例解析

      根据案例资料：如意公司2017年8月份装修价值600万元的办公室，取得用于装修该办公室而购买材料、设备及配套设施和设计服务、建筑服务的增值税专用发票，因装修发生各项费用未超过办公室的原值的50%，其进项税额不必自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，可以一次性抵扣。

       必须注意的是：由于租赁房屋的租金、租赁房屋的装修费用不属于现行税法规定不动产分期抵扣的情形，因此，不需要分期抵扣，应一次性抵扣。

        温馨提示：房地产开发企业自行开发的房地产是按商品核算的 ，所以不适用分次抵扣 ；按投资性房地产核算的不动产 ，租入的不动产都不按固定资产核算 ，也不适用分次抵扣 。

       思考：假如如意公司应按2年分期抵扣而未分期抵扣，其法律后果是什么。请说明你的观点和理由。