受赠房产再转让，成本扣除为0吗

受赠房产再转让，成本扣除为0吗

　　实务中，很多人认为：受赠人在被赠与房产的时候是纯得利，没有为取得房产付出什么金钱成本，再转让计算个人所得税的时候:(房产转让金额-房产取得相关成本)×20%，这里面的房产取得相关成本为零，因此，个人所得税计算出来就是房产转让金额的20%。这是一个误区。下面区分“继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与”方式非购买取得和通过其他无偿受赠方式取得分别分析：

　　首先，转让“继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与”方式取得的房屋。根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第四条规定“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。”以及《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第五条规定“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。”按照上述规定，受赠人取得房屋并不属于零成本取得，其购房价格按照赠与人购买房屋时的价格确定。因此受赠人通过赠与取得的房屋再出售予其他人，原则上需要按照(转让受赠房屋的收入-赠与人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费)×20%缴纳个人所得税。

　　个人在北、上、广、深以外的地区将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税;“五年唯一住房”免征个人所得税。受增转让受赠房屋，“2年”、“5年”的时间又是自什么时候起算?根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的规定，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。因此，赠予房产是按照赠予前的房产证时间来计算是否满2年或满5年，而不是按照赠予房屋新证的时间确定。

　　其次，转让其他无偿受赠方式取得的房屋。根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)的规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

　　转让其他无偿受赠方式取得的房屋，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。即与转让“继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与”方式取得的房屋的个人所得税计算是一致的。只不过在受赠环节多了一道“偶然所得”个人所得税。但在本人看来，转让其他无偿赠予方式取得的房屋，扣除按照受赠时的公允价值和受赠人支付的相关税费比较合理。

　　在“2年”、“5年”的时间确认上，通过其他无偿受赠方式取得的住房，按照国税发〔2005〕89号、国税发〔2006〕144号规定，其购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
 

　　2008年10月的解析——

受赠房产再转让的相关税收政策

　　前段时间闹得沸沸扬扬的二手房以假赠与代替真转让避免销售不动产环节税费的税务管理漏洞，如今有了补丁程序，2006年9月14日，国家税务总局以文件《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）明确了对房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理。

　　一、0×20加强个人无偿赠与不动产税收管理

　　（一）个人无偿赠与不动产的营业税税收管理，包含两方面的内容：

　　其一、个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：

　　一是属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；

　　二是属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；

　　三是属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

　　上述证明材料必须提交原件。

　　税务机关将认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。

　　其二、对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

　　（二）个人无偿赠与不动产契税、印花税的税收管理

　　对于个人无偿赠与不动产行为，将对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关将积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

　　二、加强个人将受赠不动产对外销售税收管理

　　（一）个人将受赠不动产对外销售营业税的税收管理

　　个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发[2005]172号）中第四条有关购房时间的规定。

　　（二）个人将受赠不动产对外销售个人所得税的税收管理

　　受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

　　在计征个人受赠不动产个人所得税时，税务机关不得实行核定征收，必须严格按照税法规定据实计算征收。

　　三、加强对个人无偿赠与不动产后续管理

　　税务机关将对无偿赠与不动产的纳税人分户归档管理，定期将留存的公证证书复印件有关信息与公证机关核对，保证公证证书的真实、合法性。

　　税务机关将加强与房管部门的合作，定期将《个人无偿赠与不动产登记表》中的有关信息与房管部门的赠与房产所有权转移登记信息进行核对，强化对个人无偿赠与不动产的后续管理。

　　税务机关将加强对个人无偿赠与不动产的营业税开展纳税评估，将本期无偿赠与不动产的有关数据与历史数据（如上年同期）进行比较，出现异常情况的，要做进一步检查和核对，对确有问题的赠与行为，应按有关规定进行处理。

　　对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，将由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定向纳税人追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。

　　税务机关将向房屋中介机构开展税法宣传工作，使其协助做好无偿赠与不动产的税收管理工作。

　　举例说明：2001年8月，张某将自有房屋1套80㎡无偿赠与李某，经过评估并公证，该房屋价值20万元，2006年9月，李某将该房屋转让，获得房款20万元。李某应缴纳的税款有：契税（赠与契税，假定税率3%）6000元，印花税100元；销售不动产营业税及附加11000元，印花税100元，个人所得税36560元[（200000－6000－100－11000－100）×20%]，合计税费53760元。

　　假定当初张某将该房屋以20万元的价格卖与李某，李某在居住5年后将该房屋转让，获得房款20万元。则总应纳税额为：张某：销售不动产营业税及附加11000元，印花税100元，个人所得税假定按1%征收计2000元；李某契税（赠与契税，假定税率3%，减半征收）3000元，印花税100元，销售不动产营业税及附加无（因享受按差额征税的税收优惠政策，这里无差额），印花税100元，个人所得税无（无应纳税所得额则无所得税额），合计税费16300元。

　　显然，“销售不动产”和“赠与”发生的产权转移税负是不同的，前者重后者轻，但是在下一个转让环节中，受赠方将承担较重的税负。

　　这样一来，原来所谓的“赠与”造成的税收流失，将由“受赠人”再度转让该房产时在应缴的税款中得以体现出来。