土地增值税征税范围与税率大全

来源：建安财税作者：建安财税人气：时间：2017-09-22

摘要：知识点：纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。知识点：征税范围（一）基本征税范围 1.只卖地【提示】1.限国有土地使用权转让 ,不含集体； 2.土地出让不征

　知识点：纳税义务人
　　转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。
　　包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

　　
　　知识点：征税范围
　　（一）基本征税范围

1.只卖地	【提示】1.限国有土地使用权转让,不含集体； 2.土地出让不征；（出让：一级市场；转让：二级市场） 3.权属不转让的不征（如出租）； 4.一般应取得收入，无收入不征（如继承）
2.新房销售
3.存量房销售

　　（二）具体情况判定

具体事项	税法规定
1.房地产继承、赠予	继承不属于征税范围；特定赠予不属于征税范围；（仅限：公益性、直系亲属或直接赡养义务人）非公益性赠予，征税
2.房地产出租	不属于征税范围
3.房地产抵押	抵押期不属于征税范围；抵押期满，转让权属抵债，征税
4.房地产交换	单位之间换房，双方均征税；个人互换自有居住用房地产，经税务核实，可免征
5.合作建房	建成后按比例分房自用，暂免征税；建成后转让的，应征税
6.代建房	不属于征税范围
7.房地产重新评估	不属于征税范围（实际转让时产生增值要征税）

　　（三）企业改制重组土地增值税政策

具体事项	税法规定
1.整体改建	1.重组时暂不征税（不适用于房地产开发企业） 2.重组后再转让土地使用权，应纳税，原地价款及费用可扣除
2.合并：原主体存续
3.分立
4.改制重组时以国有房地产投资，权属转移变更到被投资企业

　　知识点：税率（四级超率累进税率）

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率	速算扣除系数
1	不超过50%的部分	30%	0
2	超过50%至100%的部分	40%	5%
3	超过100%至200%的部分	50%	15%
4	超过200%的部分	60%	35%

　　
　　知识点：应税收入的确定
　　各类收入（不含增值税），包括货币、实物和其他收入。实物和其他收入形式需要评估确认。
　　【提示】注意视同销售收入，按同类价或组价。

　　
　　知识点：扣除项目的确定

1.取得土地使用权所支付的金额	【提示1】含登记过户费及契税。【提示2】契税不因土地出让金的减免而减免。【提示3】不包括土地闲置费（所得税中可扣）
2.房地产开发成本	（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）建筑安装工程费；（4）基础设施费；（5）公共配套设施费；（6）开发间接费用。【提示1】包括精装修费用。【提示2】质量保证金如计入发票中，则可以扣除。【提示3】成本不符合清算要求或不实的，由税务核定

3.房地产开发费用

【提示】期间费用，不按账簿金额扣除。
（1）不能按项目计算分摊利息，或不能提供贷款证明的：
开发费用＝（地价款及费用＋开发成本）×10%以内
【提示】全用自有资金，没有利息支出的，按此方法扣除。
（2）能按项目计算分摊利息，并能提供贷款证明的：
开发费用＝利息＋（地价款及费用＋开发成本）×5%以内
利息注意两点：（所得税中可扣除）
①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。
②不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息。
【提示】计入开发成本的利息，在清算时应调整至财务费用中计算扣除

4.与转让房地产有关的税金	房企：城建税、教育费附加、地方教育附加。其他企业：加扣印花税。【提示1】印花税万分之五“产权转移书据”。【提示2】外资企业从10年12月1日起开始交纳城建税及教育费附加
5.其他扣除项目	仅适用于房企新建房：（只卖地、卖存量房不能扣）加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

　　【提示】土地闲置费和各类利息均可在所得税前扣除。

　　【提示】注意收入和扣除的配比原则。
　　某房地产开发公司于2016年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2016年2月至2017年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。

　　1.地价款：开发比、销售比。
　　2.开发成本：销售比。
　　3.开发费用：利息也要按销售比配比。
　　4.税金：与转让相关。
　　5.加计：与前二项有关。

6.房屋及建筑物的评估价格

适用于：存量房销售
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
1.不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经税务确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）
2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收

　　【总结】扣除项目适用情况

具体情况	可扣除项目
房地产开发企业新房销售	1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本； 3.房地产开发费用； 4.转让有关的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加； 5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）
其他企业新房销售	1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本； 3.房地产开发费用； 4.与转让房地产有关的税金：城建税和教育费附加、地方教育附加、印花税

存量房销售	1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房屋及建筑物的评估价格（评估费可扣）； 3.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税
	1.购房发票价每年加计5%； 2.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税。【提示】按评估价计税的不扣契税；按发票价的可扣契税。
	核定征收
只卖地	1.取得土地使用权所支付的金额。 2.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

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