苏州地税函[2013]41号 苏州市地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管有关问题的通知

苏州市地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管有关问题的通知

苏州地税函[2013]41号         2013-04-01

各市、吴江、吴中、相城地税局，市区各单位：

为进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管工作，提升企业所得税分类管理水平，根据《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知〉的通知》（苏地税发〔2009〕53号，以下简称《通知》）有关规定，结合苏州税源专业化管理实际，现就加强房地产经营业务企业所得税征管有关问题通知如下。

一、严格落实房地产开发项目成本对象备案管理制度

做好成本对象的备案管理，是抓好房地产经营业务所得税征管的基础。房地产开发企业（以下简称企业）应按照《通知》要求，在开发项目开工之前，向主管税务机关提交《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》（附件1）等资料，履行成本对象备案手续。成本对象备案应提供的资料按《通知》第三条第二款要求处理。

主管税务机关受理企业提交的成本对象备案申请后，应根据成本对象的确定原则，结合企业开发项目实际，从开发地点、开工时间、完工时间、产品归属、产品结构、产品类型、产品功能、产品用途、产品成本、产品售价等方面对企业申请备案的成本对象进行审核。成本对象确定符合《通知》规定的原则且备案资料齐全的，主管税务机关应书面出具备案通知书。成本对象确定不符合《通知》规定原则的，主管税务机关应书面告知企业调整成本核算对象并重新履行备案手续。

成本对象一经确定并经主管税务机关备案后，不能随意更改或相互混淆。企业如确需改变成本对象的，应向主管税务机关申请，并征得主管税务机关的同意。申请改变成本对象的，应向主管税务机关报送规划部门变更后的《建筑工程规划许可证》、住建部门变更后的《建筑工程施工许可证》等资料。

主管税务机关要充分依托地方税收保障平台，采集规划部门提供的《建设工程规划许可信息》、住建部门提供的《建筑工程施工许可发放信息》等第三方信息，审核企业在房地产开发项目开工前，是否及时将成本对象报主管税务机关备案。

本通知下发后，各地要对辖区内2009年以后开工截至本通知下发之日尚未完工的房地产开发项目的成本对象备案情况进行一次全面自查，对成本对象未报送备案的，主管税务机关应责令企业限期补办备案手续。

二、加强房地产经营业务特定所得税事项的事中管理

（一）全面落实未完工开发产品销售收入按规定计税毛利率计征企业所得税制度。企业在从事经济适用房、限价房、危改房开发的同时，从事其他开发产品开发的，应分别核算未完工开发产品的销售收入，并分别适用规定的计税毛利率计算缴纳企业所得税，不能分开核算的，从高确定适用计税毛利率。

苏州市局将会商市国税局，在认真开展调研基础上，依照税收规定的程序适时调整未完工开发产品适用的计税毛利率。

（二）正确把握未完工开发产品销售收入的纳税义务发生时间。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，不论开发产品是否完工或交付使用，应一律确认为销售收入的实现，并按照税收规定计算缴纳企业所得税。主管税务机关要根据住建部门提供的《商品房预售许可发放信息》、《商品房预售合同备案信息》等第三方信息，以及房地产开发企业预收账款等往来款增减变化、银行存款对账单等财务信息，审核企业未完工开发产品销售款是否及时足额缴纳企业所得税。

（三）加强开发产品完工时间的确认管理。除土地开发外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：一是开发产品竣工证明资料已报房地产管理部门备案；二是开发产品已取得初始产权证明；三是无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用。企业不得滞后确认开发产品的完工年度。主管税务机关要利用住建部门提供的《商品房竣工备案信息》、《房屋所有权信息》等第三方信息加强开发产品完工时间的跟踪管理。

对于已符合完工条件，但企业未在完工年度企业所得税年度纳税申报时计算开发产品实际毛利与预计毛利差额的，主管税务机关有权确定或核定已售完工开发产品计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征管法》及其实施细则有关规定对其进行处理。

（四）强化未完工开发产品计税成本的动态管理。在房地产开发项目成本对象备案后，企业要按成本对象建立《房地产开发项目发生的共同（间接）成本分摊明细表》（附件2）以及《房地产开发项目成本对象成本归集和结转明细表》（附件3）等管理台账，动态管理房地产开发项目成本对象在终止归集成本费用之前每年发生的直接成本、分摊的间接成本和共同成本，以及成本会计与计税成本的差异调整过程。上述台账应作为已售开发产品完工年度实际毛利与预计毛利差额调整的重要依据。

（五）鼓励具有法定资质的中介机构参与开发产品实际毛利与预计毛利差额调整鉴证活动。企业在开发产品完工年度企业所得税年度纳税申报时，原则上应由税务师事务所等具有法定资质的中介机构出具有关开发产品实际毛利与预计毛利差额调整的涉税经济鉴证报告，并报送《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》（附件4）和《房地产开发企业预提费用明细表》（附件5）。企业出具上述经济鉴证报告有困难的，主管税务机关应采取纳税评估、税务检查等手段加强实际毛利与预计毛利差额调整的后续管理。鉴证报告的具体要求按照《通知》第一条第二款规定处理。

三、结合税源专业化管理改革实际，加强房地产经营业务的企业所得税风险管理

（一）建立营业收入所得税负担率、完工开发产品销售毛利率预警管理制度。企业有下列情形之一的，纳入企业所得税风险预警管理：一是营业收入所得税负担率低于4.0%（经济适用房、定销房、限价房负担率低于1.5%）；二是已完工开发产品的销售毛利率低于27%（经济适用房、定销房、限价房销售毛利率低于12%）。对于营业收入所得税负担率或销售毛利率低于风险预警值的企业，应由企业说明销售毛利率低于风险预警值的具体理由，理由不充分或不作情况说明的，分批分次纳入风险监控，推送风险应对部门处理。

主管税务机关可结合本地实际，将单位建筑安装成本、单位面积绿化成本等指标纳入风险预警管理。

（二）采集第三方信息，加强房地产经营业务所得税风险事项分析比对工作。各地要充分依托地方税收保障平台，采集与房地产开发有关的第三方数据。如利用国土资源局提供的国有土地使用权出让等信息，重点核实土地出让金等土地成本的真实性；利用住建局提供的建筑工程施工许可发放、建筑工程竣工验收等信息，审核确认开发项目工程预算造价与工程实际结算价格差异是否合理；利用工程造价管理部门提供的住宅工程建筑安装造价参考信息、以及建筑材料等市场价格信息，审核确认开发产品建筑安装成本、园林绿化成本支出是否合理。对于经信息比对，相关指标异常的企业，原则上由市局风险监控部门统一识别推送。

苏州市局将另行印发《房地产经营业务企业所得税风险指引》，指导各地有效开展房地产经营业务企业所得税风险事项识别、应对工作。

（三）组织开展房地产开发企业所得税集体复审工作。苏州市局将在总结2012年度小额贷款公司等企业所得税集体复审经验基础上，将房地产业纳入2013年度企业所得税集体复审工作计划。集体复审识别出的企业所得税风险点，将统筹纳入各地2013年度风险应对计划。